【独家数据】维多利亚房产最新情况(2022年10月24日)

如果您着急，我先说结论：维多利亚房地产主城区独立屋房价开始平缓，平稳在122万左右，主要原因是买房的人开始减少（库存减少），交易量有所增加造成的；Langford等新房区虽然买家减少，卖家略微增加，但价格依旧在跌，过去60天，Langford的独立屋中位数价格跌下了100万（97万），公寓在8,9月份迎来小高潮，随着学生逐渐开学，10月份房价开始向下。尤其是一室公寓，价格回落到了46万左右。两室公寓价格在61万左右。Towhnhouse价格依旧在跌，目前Langford的Townhouse，中位数价格接近70万。从整体看，Langford的独立屋和Townhome的价格最近都跌幅明显，于是我仔细检查了一下Langford最近的交易记录，发现造成跌幅明显的主要原因是Langford最近有大量新房（建造时间在3年之内）入市，举个例子，10月份交易的新房（独立屋和Townhome）是8月份的1倍。

从未来趋势看，目前加息的节奏依旧不减，2022年10月26日大概率事件将加息50-75个点，从而银行隔夜拆借利息达到4%左右，5年期国债利息在3.8%左右，5年期固定房贷利息在5.8%左右。根据加拿大统计局公布，9月份综合通胀率为6.9%，虽然有降低的趋势，但依旧没有达到4.5%左右的正常通胀区间。在选择控制通胀还是抑制经济增长的两难选择中，美国和加拿大几乎是一致的选择了“控制通胀”，因此，大概率事件是：未来继续增加央行利率，从而造成房贷利率的增加。房贷利率的增加会直接抑制房价的增长。当然，好消息是加拿大目前失业率是5.2%，依旧在非常低的水平上，目前判断会出现经济危机还为时尚早，因为目前判断经济危机的指标主要是失业率急剧增加和生产严重过剩。

另外不能忽视的几个因素是：

1. 自2023年1月1日开始，加拿大开始实行非加拿大公民或永久居民不可以买房的法律（the Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act ），注意一点，虽然很多人（甚至专业人士）都指出，该法律允许持一定时间工签和学签的人买房，但我仔细阅读过原文（点击这里），至少目前还没有相关规定。目前离该法案实施还有2个多月的时间，很多细节会逐渐公布。目前BC省，尤其是维多利亚地区，由于有之前的20%外国买家税（Additional PPT）的存在，外国买家已经非常少了。另外需要注意的一点是：该法律是有时限的，2年后自动作废。
2. 自2023年1月1日开始，BC省对房产销售法律（Property Law Amemendment Act）做出了新的修改，规定所有住宅房产买卖合同允许3个工作日的冷静期！如果在冷静期内反悔，买家只需要交纳0.25%的费用而无需履行房产买卖合同。该规定主要是为了保护之前不冷静的买家。
3. 开发商的新房交付，从目前看到的数据，尤其是Langford地区，有接近40%的交易房屋是2020年后建造的。开发商的交货贡献了很大的房地产库存。

普通独立屋的趋势 （Saanich East 独立屋走势图）

这是2018年到2022年10月18日，Saanich East（代表普通独立屋）的走势，灰色表示价格变化，蓝色线条代表库存变化，桔黄线代表交易量。

新独立屋的趋势（Langford 独立屋走势图）

这是2018年到2022年10月18日，Langford（代表新建（最近10年左右）独立屋）的走势

高价独立屋的趋势（Oak Bay 独立屋走势图）

这是2018年到2022年8月19日，Oak Bay（代表高价独立屋）的走势，蓝色线条代表库存变化，桔黄线代表交易量，可以看到，库存继续增加（60套（+1））。同时交易量持续萎缩（15套（-3）），房价从最高点的226万（2022年3月22日）回落到8月19日的170万。库存和交易比达到了4倍

一室公寓的趋势（维多利亚区一室公寓走势图）

这是2018年到2022年10月18日，维多利亚（代表公寓）的走势，注意：一室公寓和两室公寓由于受众不同，因此分开来分析。

两室公寓的趋势（维多利亚区两室公寓走势图）

这是2018年到2022年10月18日，维多利亚（代表公寓）的走势，注意：一室公寓和两室公寓由于受众不同，因此分开来分析。

Townhome的趋势（Langford Townhome走势图）

牛顿的伟大，不在于他知道：苹果会掉下来，而是他告诉大家：苹果掉落的速度和原因。我也希望通过每月上千条的交易数据中，不仅告诉大家市场的变化方向，更重要的是告诉大家变化的快慢，节奏以及程度。

我在【建议收藏】维多利亚房地产入门 文章中，系统的总结了整个大维多利亚15个区过去10年的房地产成交数据，每个区不同房型的成交比例，建筑年代，建筑面积，平均卧室数量，平均厨房数量，大家可以整体理解大维多利亚的各种房型、年代、大小的分布。

今天我们了解房地产趋势。房地产变化趋势主要有两个风向标：库存和价格。 库存表示房地产的供需的变化，通过分析供需变化，尤其是变化的速度，可以看到未来房地产的涨跌趋势。 价格无疑是房地产变化最直接的结果，也是导致未来房地产变化趋势的最重要的作用力。同时，房地产市场还有另外一个重要数据，叫做交易量，交易量代表了房地产市场的活跃程度，尤其是买家的活跃程度。

在【建议收藏】维多利亚房地产入门 文章中，通过数据我们了解到：East Saanich是独立屋最活跃的地区，而新房最活跃的地区是Langford，公寓最活跃的地区是Victoria Downtown，高房价的地区是Oak Bay。我们就用这几个地区的数据情况看目前维多利亚房地产的走势

找一个好的经纪至关重要，一个好的地产经纪应该是普通家庭一辈子最重要的金融理财师！无论在中国还是在加拿大，一个家庭超过一半以上的资产是放在房地产上的，如果加上银行贷款，很多家庭甚至超过了80%的资产。因此，和买股票不同，买对房子对于一个家庭的10-20年金融上的安全稳定是至关重要的。而一个好的地产经纪，应该为客户提出整体的，而不是片面的，合理的建议，这样才能不负“地产经纪”这个职业。

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