【直面房市】房贷的“压力测试”到底是啥意思?

坊间流传着“2018年1月1日加拿大将要实行世上最严厉的房贷政策,房贷要做‘压力测试‘”,一时间各种传言都有,到底什么是房贷“压力测试“?

问题一: 什么是房贷“压力测试”?

住宅贷款审批实践和流程(Residential Mortgage Underwriting Practices and Procedures)是加拿大财政部(Financial Institution)下边的办公厅(Office of the Superintendent of Financial Institutions 简称OSFI)制定的。 这个文件又叫 Guideline B-20 (B-20 指导条例)。2017年10月针对现行的住宅贷款流程做了一些修改,其中很重要的一条就是:【相关政府网站原文点击这里

At a minimum, the qualifying rate for all uninsured mortgages should be 
the greater of the contractual mortgage rate plus 2% or 
the five-year benchmark rate published by the Bank of Canada.

银行计算借款人的还款能力的时候,是这样计算的:

借款人的收入减去房屋保险、地税、物业费的一半作为可支配收入,这个收入的一定比例(一般是32%)可以用来还贷款,这样可以得到房屋贷款月供的最高额,然后通过贷款利率 (一般按照贷款年限为25年)可以计算出贷款的最大额度(GDSR)。

现在的问题是在计算最大贷款额度的时候,用哪个贷款利率来计算?

之前如果首付款低于房价的20%,银行要求强制交一个贷款保险,这种贷款又叫有保险贷款(Insured mortgage),针对这类贷款,为了保证还款人的还款能力,所用的贷款利率是按照5年基准利率(Five-year Benchmark Rate)【这个利率可以在这里查到】或者你的实际贷款利率另外加2%计算的。取计算结果的最小值。【这种计算方式就是俗称的压力测试(Stress Test)】而如果首付超过20%,就是非保险贷款(uninsured mortgage),所用的贷款利率是按照实际的贷款利率计算的。(这中间的差是至少 2%)。

现在这条规定延伸到了所有住宅贷款,也就是不管你的首付是否低于20%,贷款的额度都是按照最严格的5年基准利率(Five-year Benchmark Rate)或者你的实际贷款利率另外加2%计算,取计算结果的最小值。

注意:这里说的实际贷款利率是指银行公示出来的贷款利率(Posted Rate),而不是最后讨价还价后的贷款利率,举例而言,CIBC的Posted Rate可以在这里找到,BMO的在这里

这样的直接结果就是你能贷到的款变少了。举例而言:

假如一个家庭年收入10万元,在目前情况下,如果首付20%、取得5年固定利率为2.93%的房贷、25 年还清贷款,大约可负担房价为72万6939元的房产。在2018年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时,假设他们仍由银行拿到2.83%的利率,但接受压力测试时要以5年贷款基准利率4.99%为基础。在首付20%及25年还清的条件下,其购买力下降至大约只有57万元。

再看第二个假设情况。同样是年收入10万元家庭,如果现在由银行拿到3.09%的5年固定利率,以首付2成、25年分还的情况下,能购买70万6692元的房屋。在新年规定生效之后,银行将以5.09%的利率标准(两个利率值当中取数据较大的)来对这个家庭进行压力测试、计算其还款能力,在其它条件不变的情况下,只能负担得起55万9896元的房屋。

 

问题二:该规定是否适用于房屋贷款的续贷?

如果你是在同一家公司做续贷,不适用,但如果你是在不同公司做续贷,就要按照这项规定实行。 也就是说这项规定将很多贷款人锁死在原来的银行或金融机构。

 

问题三:这个规定对房市有什么影响?

个人看法,这会造成低价房价格攀升,11,12月的房市已经看到了这样的情况,60万以下的房子几乎被争抢,我亲身经历的几个房子高出政府评估价40%是常有的现象。但高价房(300万以上的房子)是否会出现滞销,确实很难说,因为真正有钱人对价格不太敏感。反而是中档价位的房子70-150万的房子会出现滞销,因为贷款能力被削弱了。欢迎加我的微信探讨。