【直面房市】房贷的“压力测试”到底是啥意思？

坊间流传着“2018年1月1日加拿大将要实行世上最严厉的房贷政策，房贷要做‘压力测试‘”，一时间各种传言都有，到底什么是房贷“压力测试“？

问题一： 什么是房贷“压力测试”？

住宅贷款审批实践和流程（Residential Mortgage Underwriting Practices and Procedures）是加拿大财政部（Financial Institution）下边的办公厅（Office of the Superintendent of Financial Institutions 简称OSFI）制定的。 这个文件又叫 Guideline B-20 (B-20 指导条例）。2017年10月针对现行的住宅贷款流程做了一些修改，其中很重要的一条就是：【相关政府网站原文点击这里】

At a minimum, the qualifying rate for all uninsured mortgages should be 
the greater of the contractual mortgage rate plus 2% or 
the five-year benchmark rate published by the Bank of Canada.

银行计算借款人的还款能力的时候，是这样计算的：

借款人的收入减去房屋保险、地税、物业费的一半作为可支配收入，这个收入的一定比例（一般是32%）可以用来还贷款，这样可以得到房屋贷款月供的最高额，然后通过贷款利率 (一般按照贷款年限为25年）可以计算出贷款的最大额度（GDSR）。

现在的问题是在计算最大贷款额度的时候，用哪个贷款利率来计算？

之前如果首付款低于房价的20%，银行要求强制交一个贷款保险，这种贷款又叫有保险贷款（Insured mortgage），针对这类贷款，为了保证还款人的还款能力，所用的贷款利率是按照5年基准利率（Five-year Benchmark Rate）【这个利率可以在这里查到】或者你的实际贷款利率另外加2%计算的。取计算结果的最小值。【这种计算方式就是俗称的压力测试（Stress Test）】而如果首付超过20%，就是非保险贷款（uninsured mortgage）,所用的贷款利率是按照实际的贷款利率计算的。（这中间的差是至少 2%）。

现在这条规定延伸到了所有住宅贷款，也就是不管你的首付是否低于20%，贷款的额度都是按照最严格的5年基准利率（Five-year Benchmark Rate）或者你的实际贷款利率另外加2%计算，取计算结果的最小值。

注意：这里说的实际贷款利率是指银行公示出来的贷款利率（Posted Rate），而不是最后讨价还价后的贷款利率，举例而言，CIBC的Posted Rate可以在这里找到，BMO的在这里。

这样的直接结果就是你能贷到的款变少了。举例而言：

假如一个家庭年收入10万元，在目前情况下，如果首付20%、取得5年固定利率为2.93%的房贷、25 年还清贷款，大约可负担房价为72万6939元的房产。在2018年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时，假设他们仍由银行拿到2.83%的利率，但接受压力测试时要以5年贷款基准利率4.99%为基础。在首付20%及25年还清的条件下，其购买力下降至大约只有57万元。

再看第二个假设情况。同样是年收入10万元家庭，如果现在由银行拿到3.09%的5年固定利率，以首付2成、25年分还的情况下，能购买70万6692元的房屋。在新年规定生效之后，银行将以5.09%的利率标准（两个利率值当中取数据较大的）来对这个家庭进行压力测试、计算其还款能力，在其它条件不变的情况下，只能负担得起55万9896元的房屋。

 

问题二：该规定是否适用于房屋贷款的续贷？

如果你是在同一家公司做续贷，不适用，但如果你是在不同公司做续贷，就要按照这项规定实行。 也就是说这项规定将很多贷款人锁死在原来的银行或金融机构。

 

问题三：这个规定对房市有什么影响？

个人看法，这会造成低价房价格攀升，11，12月的房市已经看到了这样的情况，60万以下的房子几乎被争抢，我亲身经历的几个房子高出政府评估价40%是常有的现象。但高价房（300万以上的房子）是否会出现滞销，确实很难说，因为真正有钱人对价格不太敏感。反而是中档价位的房子70-150万的房子会出现滞销，因为贷款能力被削弱了。欢迎加我的微信探讨。