【投资房产】投资房,个人持有还是公司持有?

作为一名地产经纪,客户的问题太多太杂,但不是每一样都懂,于是搜遍了网络,希望能找到靠谱的答案,我一般都是自己来写,但这文章实在太简洁了,而且作者也着实厉害:

马云, Carol Ma(好像叫这个名字的都很牛),在多伦多,她除了拥有各种会计资格证外还有一段很神奇的背景:

  • 2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 。
  • 2014年底加盟 Tax Solutions Canada 出任税案 Case Manager
  • 2015年创建 JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所。

她的博客网站确实是不可多得的税务资源。详细点击这里。

以下的文章几乎是全文照搬的,只是我专门查了一下安大略省(Ontario)和BC省的税率的区别,做了一点备注,原文可以在这里看到

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投资物业用个人持有还是公司持有,哪个省税?很多人听说公司税率比个人税率低,认为租金放到公司名下会省税。那到底是不是这样呢?

公司税率真的很低吗?

基本知识:和个人税一样,公司税也是由联邦和省两部分组成,税率也分联邦和省两种, 成阶梯状累进。

公司挣钱主要通过两种途径:第一:卖产品,卖服务; 第二: 投资。 举个例子:

  • 便利店卖家居用品,属于第一种- 卖产品;地产经纪贷款经纪协助买房办贷款,属于第一种- 卖服务;老王开餐馆,也属于第一种,既卖产品(食物),又卖服务;
  • 老王把餐馆的盈利用来买股票买出租房 – 股票在持有期间可分红,卖出则有增值;出租房持有期间有房租收入,卖出时有房屋的增值 – 这就属于第二种 – 靠投资赚钱。

通过第一种途径靠卖产品卖服务来赚钱的,收入叫积极营业收入- active business income.   积极营业收入又以50万为分界线:为鼓励小企业,税法规定,由加拿大人控股的私人公司(CCPC)的50万以内的收入可享受小生意税务减免( small business deduction,简称SBD);超过50万的部分则不享受SBD。

  • SBD是好东西,有了它,联邦和安省两税联合后公司的整体税率降低到15%(备注:BC省2018年的对应数字是12%)。但是,请注意(此处敲黑板),必须积极营业收入, 而且,50万以内的应税收入才适用15%(备注:BC省的2018年对应数字是12%)的小税率
  • 不享受SBD的积极营业收入,整体税率为27%(备注:BC省对应的数字也是27%)。

举个积极营业收入的例子:

  • 老王开餐馆,一年净收入20万,如果以个人名义经营(sole proprietorship),20万作为个人收入报税,交税7万;
  • 老王开餐馆,一年净收入20万,如果以公司名义经营(corporation),20万作为公司收入报税,交税3万。(备注:如果老王在BC省,交税是2.4万)

乍一看,的确是公司省税。但是别忘了,老王开餐馆属于积极营业,公司享受SBD,前50万净收入才可以用15%的小税率(备注:BC省的数字是12%)。大家印象中的所谓“公司税率低”就是从这里来的。

如果不是积极营业收入呢?

通过第二种途径靠投资赚钱的,收入叫投资收入 – investment income. 投资收入也分两种:一种叫aggregate investment income,  比如房租,利息,版税等 ( 通俗的叫法是被动收入 passive income);另一种是分红收入(dividend).

  • 2017年 – 被动收入的整体税率为50.7%, 分红收入的税率为38.3%;(备注:BC省的被动收入整体税率是50.67%,分红收入的税率是38%,具体原文在这里

上面说了,投资物业的租金收入属于被动收入。

首先,当一个公司的主营业务是投资,租金是其主要收入来源的时候,不能使用SBD,这类公司属于specified investment business。2017年CCPC的被动收入的整体税率为50.7%,接近于个人收入在21-22万这个档次的税率。

因此,由公司持有投资房,房租收入要按照50%的被动收入的税率来交税。除非个人收入已经在最高的税阶(53.53%),否则用公司持有实在不是一个好主意。

其次, 无论公司还是个人,交税多少是根据净收入来计算的。在当前利用杠杆借鸡生蛋的大趋势下,仅仅房贷利息这一项就帮忙抵掉不少租金。这样看来,成立公司持有物业就更没有意义了,因为第一,从税务上看不仅没有省,反而多交了税,第二,成立和维持公司也需要一定的费用

再次,倘若一年下来净租金是个负数,放在个人头上报税还可以用来抵减个人其他形式的收入比如工资和自雇收入。如果放在公司里,这个亏损就只能留着公司自己用。


顺带着回复客户小马的问题:小马要购买时代广场的一处商铺用来出租。预计每年租金收入可以有10万。小马目前个人收入为7万,边界税率为 30%,远远低于公司的被动收入税率50.7%。因此,从税务上看,将商铺放在小马个人名下是更好的选择。

  • 若公司持有: 10万净房租,公司交税100000*50.7%= 50700,税后公司剩余49300;小马将49300以dividend形式发给自己,加上已有的7万收入,交个人税约23000;合计公司和个人共交50700+23000 = 73700的税;
  • 若个人持有 : 目前个人收入7万,增加10万房租后, 收入17万,合计交税56458。

另外,由于商铺坐落在一大型Plaza内,业主的在安全方面的风险相对较少。以公司持有物业的一个重要原因就是避免法律风险,以小马的情况分析,使用公司持有物业的意义不大,产生的费用不少,结论是不建议。

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