【海外买家必读】非税居民出租和卖房的税务问题

如果你现在想回中国住两年,把现在维多利亚的房子先出租出去,没准儿一两年后趁着好年景把这里的房子卖掉,如何交税?这是很多人都有的问题。不了解房产税务的地产经纪不算合格的经纪,胡乱许诺的地产经纪更不是好经纪,于是我在网上找来这篇文章,先介绍一下作者:

马云, Carol Ma(好像叫这个名字的都很牛),在多伦多,她除了拥有各种会计资格证外还有一段很神奇的背景:

  • 2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 。
  • 2014年底加盟 Tax Solutions Canada 出任税案 Case Manager
  • 2015年创建 JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所。

她的博客网站确实是不可多得的税务资源。详细点击这里。

以下的文章几乎是全文照搬的,但我对一下容易引起误解的地方增加了备注,原文可以在这里看到

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什么是非税务居民?

【备注】英语中 Non Canadian Resident其实是有很多歧义的词,很多人认为自己没有PR就是,或者很多陪读妈妈觉得自己是,其实都可能是可能不是,这需要看谁来定义。 

很多人认为如果失去了加拿大移民身份、枫叶卡过期、或者不住在加拿大 = 非税务居民。殊不知加拿大移民局( CIC )定义的“非居民”和联邦税务局(CRA)定义的“非税务居民”是两个不同的概念,不要想当然把这二者混为一谈。

移民局对永久居民的居住义务要求:在过去的5年内在加拿大境内住满730天,也就是通常所说的五年之内住满两年。当不能满足居住时间这一要求的时候,就面临失去永久居民身份的危险。失去了居民身份之后,移民局称之为“非居民”。

税务局却说:“非税务居民”指一个人在正常情况下一直居住在其他国家,每年在加拿大居住不满183天;和加拿大没有重大的居住联系(比如房产,配偶,未成年子女,财产,社会关系,加拿大驾照,护照,银行账户,投资,健康卡,各类保险,等等),这类人群叫作“非税务居民”。

【备注】其实税务局的非居民可能是加拿大公民,但常年居住海外,也可能是未入籍,也没有PR的华人房产投资人,为了资产全球配置的目的,在这里买了房子,直接租出去,常年不在加拿大。


 非税务居民的申报要求

非税务居民不要求申报全球收入,只须申报在加拿大境内的收入,不要求海外资产披露。

同时,非税务居民也无法享受税务居民的福利, 比如出售“主要住宅”(principal residence exemption)的增值免税, 参与RRSP和TFSA免税储蓄,CCPC享有的小生意低税率,个人75万免税增值(life-time capital gains exemption), HST credit,儿童牛奶金等等。 【备注:这是针对常年居住海外的加拿大公民或PR而言】


如何踏踏实实作“非税务居民”?

严格来说,非税务居民是一种居住状态,只要满足并维持在这个居住状态,自然是非税务居民,不需申请。【备注】具体原文定义请看这里

判断是否满足非税居民的居住状态的4大主要因素

  1.  在加拿大每年居住少于183天
  2.  在加拿大是否有住所
  3.  配偶是否在加拿大
  4.  未成年子女或有供养义务的依附者是否在加拿大

还有一些次要因素,比如在加拿大是否留有:

  • 个人资产
  • 。。。。。

有人说,4个主要因素里我满足2个,次要因素里我符合一部分,那该如何判断是不是非税居民呢?

税务局的NR73 是“非税务居民”认定的申请表。这份4页的表格要求详细提供申请人与加拿大以及另一国家(比如中国)的各种经济和社会关系的细节信息。CRA根据申请人提供的事实做出判断,发书面文件判定申请人应该算作税务居民还是非税务居民。对于和加拿大和中国两个国家都有居住联系的人士, 拿到CRA这个官方认定心里更踏实,远远比自己一厢情愿的猜测和想当然靠谱。


非税务居民 – 怎样申报房租收入?

有两种方式:

第一种: 每月直接交给CRA 房租的25%。

  • 举个例子:老王是非税居民,在加拿大的出租房每月有租金收入3000元。税务局要求老王每月从租金中拿出25% 交纳预留税。3000×25% = 750。 老王如果选择这种纳税方式,每月交纳750,一年交 750×12 = 16500 就是老王最后的税款。老王如若不交,CRA有权利向该出租房的代管人或租客追讨老王拖欠的税款。这个方法纳税额高,不允许老王抵扣出租房的发生的费用,不建议采用。

 

  • 第二种:非税务居民可以选择提交section 216 information return。这个election 需要在有房租收入的年度结束后的2年之内提交。这样,年底报税时需要使用T1159 – Income Tax Return for Electing Under Section 216。举个例子,一年租金收入为$24,000,出租房产生的各种费用假设总共有$14,000,那么净房租收入(net rental income) 就是$10,000. 租客或者代管人同样有义务按时向CRA上交gross rental income 的25%作为预留税款, 但是,这25%到了来年房主报税的时候,多退少补,多交的部分是可以退回来的。

 

  •  第三种:非税务居民可以选择“净收入”法 。和上面讲到的第二种方式类似,非税务居民房主需要指定一位代理人,在收到房租收入的年度结束后的6个月之内,提交section 216 election. 非税务居民需要填提交NR6表(详细解释请见我的另一篇博客),这个表,需要在年初 比如一月一日,或者收到第一次房租之前提交给CRA。经过批准之后,就可以用把各种费用抵扣掉后的NET Rental Income*25%作为预留税款了给CRA了。来年报税时同样是多退少补。【缴税到底多不多呢?税率??】对于非税务居民的房租收入,CRA说咱们只收联邦税,不收省税,听上去很好啊。但是,如果你像我一样吭哧吭哧把非税务居民税表每一行都仔细钻研了,就会发现,CRA在联邦税里面,额外偷偷地加了个Surtax for non-resident——即非税务居民的“税上税”。这个surtax 是多少呢,是48%(请看T1159表的 Line 12, 很隐蔽)!! 如果你有$10,000块的净房租收入(net rental income),联邦税算下来大约$1,500, surtax 大约$720. 所以您需要为这$ 10,000的租金收入付$2,220的税.【备注】这种方式,需要你在加拿大委托的房产管理人(Rental Manger)协助。

非税务居民 – 怎样报卖房收入?

非税务居民卖房时没有 “自住房免税”(principal residence exemption )这回事。也就是说,非税务居民卖房,有capital gain就要交税,而且还不少交。具体说说:

  1. 非税务居民卖房前要多做这么一件事:卖房之前,或者最迟在 closing day 10天内要向CRA提交一个表 – T2062, 申请 Certificate of Compliance. 这份T2062,要提供预计的卖房价格。如果你在成交之前就已经拿到了CRA的Certificate, 但是最后成交时,卖房价格有变动,比最初估计的成交价高,那么就以最终成交价为准来进行25%的预留。如果在卖房时你还没有拿到这张Certificate, 买家律师则必须预留25%的房款(sales proceeds)作为预留税款,放到trust account里面。(这是因为政府怕非税务居民卖了房子,拿着房款, 不交税就直接回国了。万一非税务居民真的跑了,CRA有权让买家代替完税。)等到第二年报税时,作为卖家,报了税,多退少补,可以把多扣留的税款拿回来。
  2. 当前加拿大的房价飙升,卖房时绝大多数的情况是有增值的,也就是有capital gain. 极少数情况下,卖房产生亏损(loss)。如果该房从来没有被出租过,那么这个房子则有可能被CRA认定是personal property, 后果就是不认可这个亏损, CRA会deny the loss.