房地产市场价格的起伏是由供求关系决定的，然而供求关系又是如何变化的呢？一直以来，维多利亚到底“供“来源于什么地方？而“求“又来源于什么地方呢？
最近看了一篇房地产分析的文章很受启发：买家和卖家（供求）有点像一个水桶中的进水口和出水口，进水比出水多，房价就会涨，出水比进水多了，房价就会跌。可能有人会说：如果已有房的人换房不是也可能造成房价增加吗？对的，但条件是他们收入增加了！举个例子：中国大中城市房价飞涨的原因是大量外来人口的涌入以及大中城市个人收入的迅速增加。
现在我们看看维多利亚的情况，维多利亚主要的推动经济的产业是：旅游，政府，教育以及养老。 其中旅游和高等教育（上大学）会增加流动人口（租房率增加，空房率减少），政府由于收入相对稳定，人员也相对稳定，基本不会对房地产市场产生大的波动，养老和中小学教育成为房地产市场的主要影响因素。在过去的几年中，由于中国家庭送孩子在这里读书，与其租房不如买房（几年之后把房子卖掉不仅省了房租，有很多甚至还有可观的营利，更不用说海外资产配置的优势），新买房人口增加很多，大约数量请参考我的这篇文章：【房产数据】中国买家在维多利亚的房产市场占多少？，注意：我这里统计的是说中文的买家，不是来自中国的外国买家。其实中国人不算是外国买家的主力军，只占了这个市场的三分之一，美国人买房占到整个市场的二分之一。请参照我的这篇文章：【外国买家】维多利亚到底有多少外国买家？，然而，2018年3月开始实行的外国买家税政策强力的切断了海外资本流入维多利亚房市的输入管道。
现在主要的流入管道还有两条：外城市到维多利亚定居的人口和刚就业的首套房购买者。大约25%的购房者是外城市定居人口，而20%的人口来自首套房购房者。（下图是维多利亚地产局的统计）
现在分析一下买家情况（出水管道）：维多利亚是一个老龄化问题非常严重的城市，平均年龄接近45岁。下边列一下加拿大主要城市的平均年龄：
- 多伦多 40.6岁
- 蒙特利尔 40.6岁
- 卡尔加里 37.6岁
- 埃德蒙顿 37.7岁
- 温哥华 41.6岁
在看一眼这张维多利亚的年龄人口比例：
最后说一下维多利亚个人收入在最近几年都在2%以下。
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胡松（Thomas Hu)，Sutton West Coast Realty 的房地产经纪，山东济南人，1992年留学加拿大，McGill的生物化学和计算机双硕士，奔波了很多地方，还是选择在维多利亚，很喜欢这座城市。在北美居住，我认为最好的地方不是大城市，而是大城市周边的中小城市。点击这里可以看到我的详细介绍。我的微信号：songhu2190, Email: thomas.hu.bc@gmail.com, 电话号码：778-922-2081. 最重要的是记住我的网站：www.victoriasummer.ca