【出租问题】维多利亚出租常见问题

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在什么地方登出租广告？

维多利亚最常见的地方就是：

    1. Craigslist
    2. Kijiji
    3. UsedVictoria

短租最常见的地方是AirBnB(www.airbnb.ca) (注意： Airbnb是包括了一些保险范围的，主要是Liability部分，这个可能你的房屋保险不包含，需要另外买， 网上有一些）

       AirBnB的费用可以见这里 （https://www.tripping.com/industry/rental-companies/airbnb-fees）

负责管理出租以及租房的法律在什么地方？

RTB（Residential Tenancy Branch）是仲裁机构，RTA（Residential Tenancy Act）(http://www.bclaws.ca/civix/document/id/lc/statreg/02078_01)是省制定的法律（没有相关的国家法律）但不适用B&B
BC 省的法律： https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy
TRAC (Tenant Resource & Advisory Centre) : http://tenants.bc.ca/
LandlordBC : https://landlordbc.ca
The Professional Association of Managing Agents: https://www.pama.ca/

追诉时限？2年

长租（Lease）和短租（License）的本质区别？房客是否拥有房子的完全拥有权（Exclusiveity of Possession）,27天之内，商业行为还是房子拥有权的转让行为，因此一定要预约打扰

租客要开自己的生意怎么办？要有合法的手续，要有对应的商业保险

租房手续？

  1. 租客申请表 （http://www.tenantsbc.ca/forms.htm）
  2. 查验ID （不可以要求社会保险号，或者驾照复印件）， 推荐人（Reference），租房记录（Rental History）， 信用记录（银行或工资流水），不可以要无犯罪记录，最好不要问各种隐私问题
  3. 询问几个人住，租期，交房租的方式，支票拒收协议，定金协议，转租协议，维修协议，是否有客人来住，涨租金协议，职业，是否有宠物
  4. 签订租房合同（标准协议加附加协议）
  5. 附加协议包含：
    晚交房租的罚金，室内抽烟、养花、吸大麻的规定， 花园谁来打理， 是否允许其他人长期居住或短期居住，私自养宠物的规定，如何有很多客人过夜如何处理
  6. 对于公寓，要求房客在公寓的管理规定上签字（Strata Bylaw）
  7. 很多公寓会收取一次性搬入费用，要预先商议

如何收取押金？

房屋押金（Security Deposit）要第一天就收取，如果忘了，不能再要。（半个月）
宠物押金（Pet Deposit）（半个月）
其它押金：钥匙押金 （第二把才可以）

租前房间检查？

约时间 :https://www2.gov.bc.ca/assets/gov/housing-and-tenancy/residential-tenancies/forms/rtb22.pdf
和房客一起检查 ，并出具证明: https://www2.gov.bc.ca/assets/gov/housing-and-tenancy/residential-tenancies/forms/rtb27.pdf
如果房客没有参与租前房间检查可能以后不能退还押金

房客邀请别人过夜问题

法律允许房客邀请1名客人过夜，但不可以超过一定时间，（比如不能连续14天）
法律不允许房东加收房客客人过夜费用

如何给租客收据？

收据范本：http://tenants.bc.ca/wp-content/uploads/2016/12/Rent-Receipt.pdf

租客是否有权扣留非居民部分房租？

如果房东是非居民，租客需要扣留25% 的租金交给CRA，除非房东自己选择向CRA交税 （https://www.victoriasummer.ca/1630.html）原文请看这里 ： https://www.marcil-lavallee.ca/en/resources-tools/monthly-newsletters/list-per-month/91-non-residents-with-canadian-rental-income

租客提前离开如何处理？

  • 租约未到期 （Fix-Termed），协商解决（赔偿房东重新把房子出租出去的费用或者在房东允许的情况下转租），最好签好协议： Mutal Agreement to End Tenancy https://www2.gov.bc.ca/assets/gov/housing-and-tenancy/residential-tenancies/forms/rtb8.pdf
  • 租约到期（Month-To-Month），提前一个整月以上。
  • 离开时间：下午1点之前
  • 房东损失 （Minimizing Loss）

租客留在房间的财物？

  • 如果租客已经声明离开了，500元以下算丢弃，500元以上要保存60天
  • 如果租客没有声明离开，30天之内后算丢弃

给房客发通知的方法？

  • 面对面接到（房东，房客，或管理人员）算当天
  • 挂号信或平信算5天后生效
  • 订在门上，信箱中，或传真件算3天后生效
  • 塞在门下边，发短信或发Email 不算！
  • 最好有照片或证人

什么情况下可以要求房客离开？

  • 不付房租、水电费要求10天内离开，但有5天偿还期。 https://www2.gov.bc.ca/assets/gov/housing-and-tenancy/residential-tenancies/forms/rtb30.pdf
  • 拒不搬走依旧拖欠：https://www.victoriasummer.ca/611.html
  • 不付押金，经常拖欠房租（3次以上），违法租约，损坏不赔偿，危及到健康和安全，严重影响其它租客，违法活动等。可以要求1个月内离开。10天申诉期。https://www2.gov.bc.ca/assets/gov/housing-and-tenancy/residential-tenancies/forms/rtb33.pdf
  • 房东要住，可以要求2个月后离开： 要补偿房客1个月的租金。如果没有住，要罚12个月租金。https://www2.gov.bc.ca/assets/gov/housing-and-tenancy/residential-tenancies/forms/rtb32.pdf
  • 房东要大修房子，可以要求4个月后离开：要补偿房客1个月的租金。https://www.victoriasummer.ca/1525.html

租客转租的规定

  • 转租有两种Assignment和Sublets
  • 除非租约认定，需要房东认可才可以转租， Assignment需要房东查验对方信息
  • 房东不可以禁止（如果租约剩余时间超过6个月），包括盈利性质
  • Sublets房东可以到期不续约，也可以涨房租

租客的权利

  • 租客有权利不让房东进入房间

返还押金问题

  • 房客离开后15天之内，或者房客告知新的住址后15天之内返还
  • 房客提前离开可能会要求返还押金（押金是赔付房屋损失的，不是赔付租金损失的），最好要求租客同意放弃押金
  • 两年追诉期
  • 租客没有参与租前检查中

房东的维修责任

  • 房间结构
  • 卫生安全
  • 装饰美观
  • 虫、鼠害
  • 冰箱，电炉等家用电器

水电费、污水垃圾问题

  • 除非有分离的水表电表，一般是采用平分方式协议解决。
  • 一定要在租约中写清楚

保险问题：

  • 房屋保险（地震险，盗抢险，水险），前房主遗留问题
  • 房东Content Insurance
  • 房客 Content Insurance
  • 地震险
  • 人身伤害险，第三方责任险
  • B&B保险

房租报税问题

  • 居民
  • 非居民

委托朋友代管问题

  • 理论上：
    • 你的雇员
    • 你的朋友，只为你代管房子，不为别人代管
  • 保险问题
  • License 问题

房子是否可以出租问题

  1. B&B各个市的要求不一样
  2. Principal Residence Tax Exemption 问题
  3. Home Owner Grant 问题

涨房租问题

  1. 什么时候可以涨房租
  2. 能涨多少