【房贷知识】选择固定利率还是浮动利率?

很多朋友在买房选择房贷的时候都会问一个问题?我应该选择固定利率(Fixed Rate)还是浮动利率(Variable Rate)?有的朋友甚至都没有考虑过这个问题,只是听房贷经理讲现在能做到2.8%,问也没问就签了字,然后才发现,还有浮动、固定利率的区分。

第一个问题:浮动利率(Variable Rate)是相对什么利率浮动的?

没错,是相对加拿大央行制定的基本贷款利率(Prime Mortgage Rate, 简称 Prime Rate,官方称 Prime Business Interest Rate)。具体官方发布数据请看这里。然而,很多人不一定知道这个Prime Rate是根据什么变化的,是根据银行间隔夜借款利息(Overnight Rate)变化的。这两个利息之间一般相差2-2.5%。这是加拿大的Prime Rate(蓝线)和2000年以来的Overnight Rate(红线)变化图。 银行靠什么赚钱?就是靠把钱借给你的同时,然后去拿Overnight Rate,赚取这2-2.5%的息差赚钱。

第二个问题:固定利率(Fixed Rate)的变化和什么相关?

如果你认为银行的固定借款利息也是根据Prime Rate(基本利率)浮动变化的,你就错了,其实它是根据债券利息(Government Bond Rate)变化的。简单的讲,银行在给你的房子放款的同时就跑去到市场上借了一笔1年、3年或5年的债券(Bond),这中间的息差就是它赚的钱。下图中间的蓝线是5年期债券的利息,上边的线是5年期固定贷款利率,而最下边的红线是之间的差。一般差别在1%-3%之间。

第三个问题:到底是选浮动利率好还是固定利率好?

如果你去谷歌去查,会发现有一万篇文章和你讨论这个话题,我们来看看历史吧:这是自2006年以来的Fixed Rate(蓝线)和Variable Rate(红线)的比较,你会发现从2006年以来一直到2017年左右,你如果选择浮动利率,都要比固定利率好。 如果你恰好在2006年做的选择,当时固定利率是5.25%,而浮动利率是5.15%,貌似差不多,但到了2010年4月左右,固定利率你还是5.25%,但浮动利率已经降到了1.7%,每月多还款的数目相差接近2倍,是不是很不划算。

但是,2017年之后情况开始发生变化,如果当时锁定的是5年期2.09%的利息,而同时间的浮动利率是1.99%,到了2018年10月,浮动利率已经增加了1%,达到了2.99%。

结论是:如果Prime Rate是在下行通道上:选择浮动利率,如果是在上行通道上,选择固定利率!当然同时要关注债券市场利息的走向。

第四个问题:如何知道现在的Prime Rate是下行还是上行?

如果你关注新闻的话,如果经常听说要“加息”了,或者“加拿大正在低息运行”,你知道下边最可能是就是上行通道。反之亦然。当然最准确的方法是去加拿大央行的网站上查找。查找的地址点击这里。因为这个数据同时和CPI,GDP以及加拿大的现行政策有直接的相关性。

第五个问题:为啥加拿大人都选择固定利率房贷呢?

如果你看这篇文章(点击这里)(发表在2018年7月10日)就会发现83%的人选择固定利率房贷,而只有19%的人说要选择浮动利率,为什么呢?以下为个人看法:因为加拿大人的财务规划的浮动空间比较小,经常听到当地人脸上洋溢着幸福的说:我现在银行里有超过一万块。 所以浮动利率对于紧密的财务规划是致命的打击,所以很多人都会选择可以预期的收支计划(固定利率房贷)。一句话,当地人不希望有惊喜(Surprise)。

第六个问题:我选择了浮动利率房贷,为啥加息的时候看不到我的每月还款增加呢?

其实浮动利率房贷对各个银行的解释是不一样的,用的词也不一样,有些银行叫(Variable Rate Mortgage VRM)有的银行叫(Adjustable Rate Mortgage ARM),Variable Rate Mortgage每月还款数目是一样的,加息会造成每月还款中计入利息的部分增多,从而还房贷的部分减少。因此在银行的月结单上会显示最终的还款期增加。 Adjustable Rate Mortgage则不同,加息会造成每月还款数额相应变化 ,目前提供VRM和ARM的银行可见下表:

第七个问题:为什么中国的贷款没有这么麻烦?

其实中国的银行之前(2005年前)没有这么精细化的操作,银行贷款一般没有还款期(Amortization Period)和期限(Mortgage Term)的区分,银行售卖的其实是一种产品:浮动利率的房屋贷款(Variable Mortgage)。直接就是25年或30年的浮动汇率。近10年来,中国的银行开始有固定利率和浮动利率的变化了。
[wpforms id=”2324″]


有关维多利亚房地产相关信息汇总请点击这里,各类信息在不断更新中,如果您有相关问题,请加我的微信我们可以一同探讨,请时刻关注我的网站:www.victoriasummer.ca