【出租交税】把房子租出去如何交税?

很多中国人会把房子出租出去,如何交税呢?首先分两种情况,税务居民还是非税务居民。

注意,税务居民的定义不是移民局的永久居民的定义,是你是否在加拿大这一年住满了183天没有,如果没有住满,你多半是非税务居民,否则就是税务居民。所以如果你把自己的房子一部分出租,或把另一套房子出租出去,而你依旧住在加拿大,你还是税务居民。

税务居民房租的税率按照个人所得税(除非你是自己成立一个公司,然后把房子挂在公司的名下)的累进税率交税的,2016年是42707以下是23%的税,一直到132406以上是43%的税率,不要觉得公司税率就会好多少,加拿大省税和联邦税加起来也是在29.5%到35.5%之间。

但是,要注意,很多东西是可以抵税的,就是说计算纳税收入时是先要减去这些费用的:

  1. 为出租房屋花费的广告费用。
  2. 房屋保险
  3. 按揭贷款的利息部分以及如果借款装修的借款的利息部分。如果你的房子仅一部分出租,按揭贷款的利息部分也是一部分抵税。
  4. 地税
  5. 水电费
  6. 律师费及相关的费用
  7. 管理费
  8. 维修维护费用
  9. 资产成本抵扣(Capital Cost Allowance),就是通常意义的折旧费,但加拿大有它对应的方法来算折旧,房屋是没有折旧的,只有家具折旧,具体要向律师咨询。

怎么计算出租房屋的净收入(Net Rental Income)呢?需要一张表格:T776,Statement of Real Estate Rental。如果出租房屋的收入还不及费用多,也就是说您出租房屋最后是亏损的,那么这个亏损不可以用来抵销您在加拿大境内其他的收入,也不能抵消从前的或者以后的出租收入,从而达到降低从前或者以后纳税款的目的。

再来说说另一种情况: 非税务居民, 你买了房子然后回国了,没在加拿大住满183天,理论上,所有你在加拿大的收入都会由当事人(租你房子的人)扣出25%直接交给加拿大税局,然后每年给你开出一张证明,证明你被扣了25%的房租(Gross Rental Income),当然最好的办法是按照净租金收入(Net Rental Income, 就是扣除那些维修等成本费用)纳税,那么需要申报一个非税务居民的表Section 216所得税。在未申报Section 216所得税时,总收入的25%会被扣除并且缴纳给税务局,在申报了Section 216所得税之后,税务局会把多缴纳的税款退还。

申报Section216所得税之前,您需要在加拿大境内指定一个代理人,也许是租房的房客,也许是物业管理公司,其他人也可以。您们两个人要填写NR6表格,建立代理关系,并且送交税务局批准。NR6的全称是:Undertaking to file an income tax return by a non-resident receiving rent from real or immovable property or receiving a timber royalty。批准之后您才可以按照净收入纳税。

您应该在每年的一月或者收到第一次房租收入之前就向税务局提交NR6表格。一旦收到税务局批准的NR6表格,您的代理人就可以仅仅扣除房租净收入的25%作为应纳税额,代理人应该在您获得房租收入后15天之内将代扣税款上缴税务局。

一旦您提交了代理协议NR6,当年必须报税,就算您的房屋收入是零或者不会有任何退税。如果您没有及时申报Section216所得税,税务局会按照您的房租收入(Gross Rental Income)计算纳税额,并且向您追缴。

申报Section 216所得税要求在收到租金收入的年度结束后两年之内。最后的申报日期是6月30日,如果您有欠税,那么税款要在4月30日之前补缴。举例来说,如果您曾经提交了2013年的代理协议NR6,那么您必须在2014年6月30日之前申报Section216所得税。

简单举例来说:一个非税务居民在2013年的房屋出租收入可能是:20,000元,其中房屋出租成本是15000,那么代理人只需要扣除实际净收入5000元的25%,也就是1250元作为税款缴纳给税务局即可。

但是实际的纳税率可能并不是25%。非税务居民与税务居民所使用的税率有所不同。对于非税务居民的租金收入,加拿大政府只征收联邦税,不再征收省税,因此税率会比税务居民收取房租收入的纳税率要低。以2013年来说,收入在43561以下,边际税率是15%,收入在87123之下,边际税率是22%,收入在135,051之下,边际税率是26%,收入在此之上的,边际税率是29%。

具体怎么做呢?报税之前,代理人需要填写NR4表格,Statement of Amounts paids or Credited to Non-Residents of Canada.。这张表上面有您或者代理人的信息、收入类型、货币种类、总收入、代扣税款、地址等等。您还需要收集所有费用的收据,以便抵减收入。您不必提交全部的费用收据给税务局,但是要保留所有的单据至少6年,以备检查。

代理人必须将NR4的副表交给您保留,未来如果您需要向税务局索回多缴纳的税款时,必须提交NR4表,否则税务局可能会拒付。

最后就是填写Section 216表格,它不是很复杂,就是你的个人信息、加拿大境内总收入、净收入,乘以联邦税率即可。

如果您将出租房屋获得的租金存入到加拿大境内的银行并且获得了利息收入,无须将这笔收入一起报入Section 216纳税。这笔利息收入是免税的。

本文是综合了几篇文章写成的,大家可以参考,本文仅供参考,具体请咨询您的会计师:

https://www.hutcheson.ca/tax-considerations-for-rental-income/ (税务居民交税)

http://www.besthomesbc.com/taxes-for-non-residents.html (非税务居民交税)

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/nnrsdnts/ndvdls/nnrs-eng.html (加拿大税局的对税务居民的官方解释)

http://www.taxplanningguide.ca/tax-planning-guide/section-2-individuals/canadian-tax-obligations-non-residents/ )

http://blog.51.ca/u-118456/?p=615 (一个理财顾问的中文解释)
[wpforms id=”2324″]


有关维多利亚出租相关信息汇总请点击这里,各类信息在不断更新中,如果您有相关问题,请加我的微信我们可以一同探讨,请时刻关注我的网站:www.victoriasummer.ca