【房产税务】外国人卖房如何交税

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加拿大非税务居民(下边简称外国人)如果要卖掉在加拿大的房产的时候,需要交增值税。现在问题来了:

  • 什么情况要交?
  • 什么时候要交?
  • 怎么交?
  • 不交怎么样?
  • 到底交多少?

第一个问题:什么情况要交?
答案很简单:都要交,无论是出租房(投资房)还是自住房。虽然加拿大的税法上讲:自住房可以免增值税,但这是对于加拿大公民或永久居民而言,非税居民不享受“Principal Residence Exemption”(具体官方条文请点击这里

第二个问题:什么时候交?
这里加拿大有一条非常不人性的规定:针对非税居民卖房,最终交接的时候卖方律师必须代扣25%的卖房款(注意:是整个房价,而不是房产增值部分),存入一个信托账户中(Trust Account),直到最终拿到来自加拿大税局(CRA)的清税证明(Certificate of Compliance)。
这样会造成一个问题:本来卖了房子,以为可以马上回笼现金再投资其它的房产,结果发现还了银行的贷款,付了律师费,经纪费,再被律师扣了25%的现金,几乎没剩什么钱。要想解决这个问题,唯一的办法就是:一旦签了卖房合同,条件解除后,赶紧去申请清税证明,一般审批的时间2-3个月左右,但遇到报税季(每年的4-6月之间)就不好说了,所以一定要抓紧时间。税局核对文件后会发Payment request(付费需求),律师从代扣的25%房款中拿出相应的部分,剩下的就是你的了。 如果交房前就拿到清税证明,恭喜你,这一页翻过去,你可以迈入新的投资征程了。

第三个问题:怎么交?
所有的律师和会计师都知道怎么申请,填写T2062,T2064或者T2068表格,根据不同情况。注意:申请的最后期限是房产交接后10天,(对于官方规定以及表格请点击这里)。这个表格需要邮寄给税局的对应部门,维多利亚对应的邮寄地址是:
普通邮件:
Canada Revenue Agency – Section 116
PO Box 470 STN MAIN
Surrey BC  V3T 5B7

挂号信(Certified/Registered Mail)
Pacific S116 Centre of Expertise – VTSO
C/O Disposition Program – Sec 445-16
9755 King George Boulevard.
Surrey BC  V3T 5E1

第四个问题:不交怎么办?
首先,卖方律师扣掉25%的钱放入了信托账户中(Trust Account)。但并不表示CRA会自动去这个账户中提钱。卖方要主动申报才可以,每迟一天,罚金25元,100元起,2500元封顶!
另外,如果卖方一直欠税,不交这项税款的,最后交钱的光荣任务就落在了买房人的头上–买房人需要交!(这是真的,我的理解是:加拿大政府决定:既然打不了别人家孩子的屁股,那就只好打自己孩子的屁股了!)

第五个问题:到底交多少?
理论上说,是交房产增值部分的25%,就是说你的房子,买的时候是100万,卖的时候是140万,增值是40万,你需要交10万的增值税。
但是这是理论上,在你申请拿到清税证明的第二年,加拿大的交税季(4月30日之前),你可以找会计师申报你的房产收益,附上你的清税证明,通过计算你的卖房成本(律师费、地产经纪佣金等多种费用)以及根据个人收入情况,你能拿回很多退税。相关个税计算方式我就不在这里说了。

最后要说几点:

  • 如果我身份在买房和卖房之间变更了怎么办?从非居民变成了居民,或者从居民变成了非居民。 需要提交一份房子在身份变化这一日的市值评估(FMV),具体要咨询律师。
  • 如果非税居民只有房产的一部分呢?手续是一样的,也需要如此申报。

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