【房产税务】外国人卖房如何交税

加拿大非税务居民（下边简称外国人）如果要卖掉在加拿大的房产的时候，需要交增值税。现在问题来了：

• 什么情况要交？
• 什么时候要交？
• 怎么交？
• 不交怎么样？
• 到底交多少？

第一个问题：什么情况要交？
答案很简单：都要交，无论是出租房（投资房）还是自住房。虽然加拿大的税法上讲：自住房可以免增值税，但这是对于加拿大公民或永久居民而言，非税居民不享受“Principal Residence Exemption”（具体官方条文请点击这里）

第二个问题：什么时候交？
这里加拿大有一条非常不人性的规定：针对非税居民卖房，最终交接的时候卖方律师必须代扣25%的卖房款（注意：是整个房价，而不是房产增值部分），存入一个信托账户中（Trust Account），直到最终拿到来自加拿大税局（CRA）的清税证明（Certificate of Compliance）。
这样会造成一个问题：本来卖了房子，以为可以马上回笼现金再投资其它的房产，结果发现还了银行的贷款，付了律师费，经纪费，再被律师扣了25%的现金，几乎没剩什么钱。要想解决这个问题，唯一的办法就是：一旦签了卖房合同，条件解除后，赶紧去申请清税证明，一般审批的时间2-3个月左右，但遇到报税季（每年的4-6月之间）就不好说了，所以一定要抓紧时间。税局核对文件后会发Payment request（付费需求），律师从代扣的25%房款中拿出相应的部分，剩下的就是你的了。 如果交房前就拿到清税证明，恭喜你，这一页翻过去，你可以迈入新的投资征程了。

第三个问题：怎么交？
所有的律师和会计师都知道怎么申请，填写T2062,T2064或者T2068表格，根据不同情况。注意：申请的最后期限是房产交接后10天，（对于官方规定以及表格请点击这里）。这个表格需要邮寄给税局的对应部门，维多利亚对应的邮寄地址是：
普通邮件：
Canada Revenue Agency – Section 116
PO Box 470 STN MAIN
Surrey BC  V3T 5B7

挂号信（Certified/Registered Mail）
Pacific S116 Centre of Expertise – VTSO
C/O Disposition Program – Sec 445-16
9755 King George Boulevard.
Surrey BC  V3T 5E1

第四个问题：不交怎么办？
首先，卖方律师扣掉25%的钱放入了信托账户中（Trust Account）。但并不表示CRA会自动去这个账户中提钱。卖方要主动申报才可以，每迟一天，罚金25元，100元起，2500元封顶！
另外，如果卖方一直欠税，不交这项税款的，最后交钱的光荣任务就落在了买房人的头上–买房人需要交！（这是真的，我的理解是：加拿大政府决定：既然打不了别人家孩子的屁股，那就只好打自己孩子的屁股了！）

第五个问题：到底交多少？
理论上说，是交房产增值部分的25%，就是说你的房子，买的时候是100万，卖的时候是140万，增值是40万，你需要交10万的增值税。
但是这是理论上，在你申请拿到清税证明的第二年，加拿大的交税季（4月30日之前），你可以找会计师申报你的房产收益，附上你的清税证明，通过计算你的卖房成本（律师费、地产经纪佣金等多种费用）以及根据个人收入情况，你能拿回很多退税。相关个税计算方式我就不在这里说了。

最后要说几点：

• 如果我身份在买房和卖房之间变更了怎么办？从非居民变成了居民，或者从居民变成了非居民。 需要提交一份房子在身份变化这一日的市值评估（FMV)，具体要咨询律师。
• 如果非税居民只有房产的一部分呢？手续是一样的，也需要如此申报。

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