【解读数据】维多利亚2019年1月份房地产数据

2019年1月份维多利亚的独立屋成交量创下了最近10年来的新低,全月成交量只有89套。注意,我这里列出的数据是从房地产经纪的数据库中提取出来的,和维多利亚地产局每月发布的数据有所不同维多利亚地产局的统计数据请点击这里),之所以没有采用维多利亚地产局的数据,有以下几个原因:

  • 维多利亚地产局所覆盖的范围不仅包括我们常说的维多利亚地区,还包括悉尼,北Saanich,Mill Bay,Malahat以及Sooke等地区(如果感兴趣的话可以参考我的文章: 【基础地理】维多利亚的基础地理 )。 就好像北京市严格来讲包括城八区和平谷、延庆、怀柔、昌平、门头沟、大兴、通州等各个郊县。而我们关心的主要房地产市场应该是大维多利亚地区(维多利亚,Langford, Oak Bay, Esquimalt, View Royal, Colwood)这些人口密集的地区。
  • 维多利亚地产局所覆盖的地区有一部分是有外国买家税(请参考我的文章 【房价分析】外国买家税对维多利亚房价的影响 )和投机空置税的(请参考我的文章 【政策解读】解读投机及房产空置税(维多利亚版) ),而另一部分没有,因此有必要拆开来分析,而不应该一起来做数据统计。
  • 随着最近新楼盘入市频率增加,维多利亚地产局针对公寓的销售数据开始出现偏差,数据偏差甚至超过20%(请参考我的文章: 【解读数据】维多利亚2018年9月份房地产数据 ),为了更准确的显示房产趋势,我这里只取独立屋数据作为风向标。
  • 孤立的数据没有实际的意义,需要把同类数据进行比较才能直观的看到数据所对应的力度。因此我摘取10年中可以类比的独立屋数据,按照各个月份的销售量比较,可以更清楚的反映如今房地产市场所处的位置。

另外一个值得注意的地方是:2019年1月的房产交易量大幅度低于2018年的12月,这在整个10年中也是绝无仅有的,我们暂且先按住这个话题,看另外一组数据。

国际组织(Demographia International)发布了第15期国际房价可负担性报告,这个报告只采用一个数据:该城市的平均房价与该城市平均家庭收入的比值(简单讲,就是一个家庭在这个城市中,不吃不喝打拼多少年可以住上自己的房子)。得分在3年以下,表示完全可负担(Affordable),4年以下表示中等可负担(Moderately Affordable),5年以下表示比较不容易负担(Seriously Affordable),超过5年表示严重不能负担(Severely Affordable)这是结果:

温哥华全球第二,得分12.6分,我们的维多利亚得分是:8.5,全球排名第10! 超过伦敦和多伦多。中国大陆的得分没有统计在内。
“搏眼球“是新闻工作者的事情,我个人是黑格尔哲学的忠实信徒:“合理的不一定存在,存在的一定合理”。这几天我一直在想:为什么我们的得分会这么高?!远远高于加拿大的其它几个城市。有一天开车的时候我突然恍然大悟:房屋本身不仅是住宅,也是投资品,作为投资品,重要的属性不再是可负担性,而是保值、增值的能力!因此温哥华也好,维多利亚也好,住宅的一部分可能只有5分,然而投资的部分正在产生巨大溢价。 这样就可以解释的通温哥华、维多利亚的房价达到了“博眼球”的地步。然后我找到了第三张图。

这张图是自1970年以来在建房屋数量变化图(摘自HouseHuntVictoria(原文请见这里)),这张图表示2018年维多利亚在建房屋,尤其是公寓达到了历史最高峰,自2015年以来,在建房屋进入了爆炸式增长。

最后,我把以上三组数据串起来,谈一下2019年维多利亚的房地产的趋势:

  • 维多利亚的房价虽然没有像温哥华一样进入不可负担的阶段,但依然有相当多的投资成分在其中。然而2018年以来的各项政策基本上都是冲着这部分投资成分来的:
    • 外国买加税(2018年2月21日施行)
    • BC省房屋投机及空置税(2018年10月开始计算)
    • 加拿大央行对于个人贷款的压力测试以及各个银行的贷款政策,尤其针对外国收入的确认要求。
    • 各个国家,尤其是中国对于外汇出境的严格管制。
  • 维多利亚的新房供应在创新高,尤其大量新建公寓会在2019年,2020年相继交房。政府对于房价采取的是尽量稳定的策略,大力促进可负担性住房。这也打压了投资性房地产的需求,因为一旦供大于求,保值和增值的可能性会降低。
  • 2019年1月份的数据比较明显的反映了以上所说的房地产市场的趋势。对于投资客的挤压有可能是2019年的主旋律。

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