【房产知识】BC省未成年人能否拥有房产

很多家长送孩子到加拿大读书,顺便买一个房子给孩子住,自己其实是无意要做加拿大的永久居民的,于是想写孩子的名字,但地产经纪会告诉你,房产不能写孩子的名字,难道加拿大不允许未成年人拥有房产吗?答案是:BC省是允许未成年人拥有房产的!但你的地产经纪也没说错,在房屋买卖合同中,是不能有未成年人的名字的,因为根据加拿大的合同法(Contract Law),未成年人(Minor)是没有合同履行能力的(Lack the capacity to contract)。因此房产买卖合同如果涉及未成年人,合同可以被视为没有法律执行力的(Voidable Contract)。但是,如果你买下房产,然后要求把未成年子女的名字放入房产产权(Title)中是允许的。

但是,将未成年子女的名字放入房产产权(Title)中是一种风险极高的操作! 为啥呢?

这样造成以后的房屋买卖异常繁琐。因为未成年子女无法进入房屋买卖合同中,一旦出现任何变故,需要把房子卖出变现,需要申请BC省最高法院(BC Supreme Court)的法令(Order)才可以最终执行。BC省曾经有案例:一位86岁的老人把自己的6岁的外孙子加到房产产权中,老人之后身体出现状况,急需用钱,想要卖房,最后的手续极其复杂。

既然有如此高的风险,为啥有人愿意这么做呢?道理有几条:

  • 产权继承问题。在加拿大的房产产权中有两种产权方式:Joint Tenant 和 Tenant in Common (详细情况请看我的文章【房产知识】房产证上怎么写名字),如果把孩子用Joint Tenant的方式加入产权中,以后继承的时候,就免去了繁琐的遗产认证过程。 加拿大虽然没有遗产税,但有遗产认证费。BC省遗产在2万5千加元以下的免征遗嘱认证费;遗产在2万5至5万加元之间,收费为千分之六;遗产超过5万元的部分,费用为金额的1.4% 。(详细情况请参考这里
  • 税务问题。投资房有租金收入,收入要计入产权人的个人收入中,如果父母收入比较高,租金收入要扣去不菲的个税,不如把房产转移给子女,让无收入或低收入的子女交少的税。其实这种做法只适合成年子女,并不适合未成年子女,因为加拿大税法中有一条:Income Attribution Rule(收入分配规则)。如果赠与给未成年子女,在其未成年阶段,所有收入都要计入赠与人的收入。所以,这样做是无法避税的。
  • 救生艇问题。父母做生意亏本了,为了担心债主追债,把房子转给子女保全一部分资产。民事赔偿的问题不是我们要说的内容。但如果父母欠的不是别人的钱,而是CRA(加拿大税局)的钱,加拿大的税法(Income Tax Act)的Section 160,有一条特别的规定:如果此时有转移财产的行为,接受财产的一方有责任分担债务!最著名的案例,就是老爸给女儿送上20万,结果CRA发现老爸负税在逃,于是找到女儿索要30万(具体案例点击这里)。这种情况,无论子女是否为未成年人,都难逃债责。


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