【解读数据】维多利亚2019年5月份房地产数据

前情梗概: 2019年一月维多利亚房地产市场创下了10年来的新低(详见我的文章:【解读数据】维多利亚2019年1月份房地产数据),2月份突然增长强劲,达到了168%,但毕竟一月份基数太低,因此要再进一步观察(详见我的文章:【解读数据】维多利亚2019年2月份房地产数据),然而3月份的数字就比较中庸了。(详见我的文章:【解读数据】维多利亚2019年3月份房地产数据),进入4月份,数字依旧没有起色,成交数量在过去10年中排倒数第二。(详见我的文章:【解读数据】维多利亚2019年4月份房地产数据),然而。。

2019年5月份维多利亚的数据似乎给人初夏的感觉, 主要人口区(大维多利亚核心区(Core)以及Langford、Colwood区)独立屋成交282套。这个数字意味着什么:

  • 在过去10年中,这个数字排名第六名,超过了2018年同期的263套。
  • 五月份相对四月份交易的增长率是过去10年中的最高,达到了23.14%
  • 在过去10年中,八成的情况,5月份的房产交易是全年最高的,只有10%的几率(2017年),6月份房产交易达到最高。另外10%(2016年),4月份房产交易已经达到最高(但注意,其中有一个特殊情况发生在2016年,就是当时市场交易量达到了85%,就是市场上的房子85%在当月被消化掉了,因此当时的情况应该是没有更多的房子提供出来)。
  • 5月份维多利亚市场上的存量房也有所增加,达到了991套,但是这个数字离2012年的最高点1344套相比还差的很远,在整个10年中排名第7,仅比2016年(569套),2017年(590套)以及2018年(820套)(最近3年)多。如果按照现在最流行的库存月消耗算法,这个库存仅够3个月左右的消耗,相对隔岸温哥华的房地产库存月消耗(超过7个月)这个市场不仅不能算“买家市场“(一般这个数值超过5算均衡市场,超过8算作买家市场),甚至还在“卖家市场”的范畴中。

拿几组数据演示一下,第一组数据是:维多利亚核心区独立屋销售和存量房市场的比率,这个比率代表房屋销售占到库存的比例,这个比例越大,表示房屋越供不应求,越小,买家有更多的选择空间和选择时间。通过这张图,可以看到2016年维多利亚房地产演绎的是如何的激烈的卖家市场,超过85%的库存被买家在当月吃掉了,而2019年则完全没有到最悲观的情况。

第二组数据是:2009-2019年前5个月维多利亚主要核心区(Core,Langford,Colwood)独立屋成交量以及增长比率。这个图表示成交的整体趋势,从整体看,维多利亚市场依旧比较活跃。

第三组数据是:2009-2019年维多利亚主要核心区成交价格和政府评估价的比率变化图,政府评估价是BC省政府根据房产的地价和建筑价格评估出来的一个价格,详细情况请参考我的文章:【房价走势】2019年房产政府评估价以及:【房价走势】维多利亚房屋政府评估,这个价格虽然针对每一个具体的房子不一定真实反映其价格,但整体数字具有很强的参考价值。从这个数字看,2018年5月,成交价格大约高出政府评估价格的14.1%,而2019年5月,成交价格大约高出政府评估价格的4.10%,而根据BC Assessment的报告,2018到2019年,政府评估价平均增长8.5%左右,可以发现维多利亚的主要地区房地产价格整体并没有明显的降低。

以上数据均来自维多利亚地产局官方数据,另外,每一个月,维多利亚地产局也会有一份详细的月销售报告,请点击这里参考注意:我之所以没有完全采纳维多利亚地产局的数据报告主要原因在于,维多利亚地产局的报告对应的地区还包括Sooke, Metchosin,Highland (北部岛屿),Gulf Island,Sidney,North Saanich,Malahat地区(Mill Bay,Shawnigan 湖)等地区,我的统计数据剔除了这些地区,而主要集中于维多利亚,Saanich,Oak Bay,Langford,Colwood等核心区。


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