【解读数据】维多利亚房地产的基本数据

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最近很多朋友问我有关维多利亚房地产的基本数据，我也感觉有必要总结一下维多利亚房地产重要的基准数据，这样才可以在看到一组数据的时候了解目前维多利亚房地产是处于什么阶段。

做投资，无论是什么样的投资，都要保持一个清醒的头脑，“ 在别人贪婪的时候（不正常的时候）我们恐惧，在别人恐惧的时候（不清醒的时候）我们贪婪 ”。（巴菲特的原文： The time to be greedy is when others are afraid, and the time to be afraid is when others are greedy. ）。段子手很容易制造恐慌情绪，而只有长期跟踪多组客观的数据才可以有效的防止被段子手忽悠。

现在说数据：

维多利亚的50年房产历史价格趋势：综合看，房地产的资产增值（Capital Gain）是大约年化收益率3.8%左右。

平均年化收益率 3.75%，该图引用自House Hunter，原文可以点击这里


可以看到，只有在1980-1985年间，由于贷款利率超过了15%，房地产价格出现了大的滑坡，一直以来，房地产市场都是阶梯式增长。

1975年以来房屋贷款利率变化表

以下三张图是维多利亚的不同房型的统计，可以看到从投资回报率而言，独立屋最好，公寓和Townhouse次之。（注意，第一张图是50年的，而第二、三张图都是最近30年的，从趋势而言，其实是一样的）

从供需角度看，有三个数字来表现：

在市场上的活跃房源量（Active Listing Number）（过去10年历史）：这个数字代表的是总的供需平衡。

之所以可以看到锯齿形的波浪是因为每年不同季节随着房源被消化和补充的情况是变化很大的，一般而言，冬天房源比较少，而夏天房源会很多。

新挂牌房源量（New Listing Number）：新挂牌房源代表的是卖家意愿。 可以看到2018年以后，卖家开始更愿意卖房

房屋交易数量（Sold Number）：房屋交易数量代表买家意愿。可以看到2016年是非常疯狂的一年，而2011-2013年是比较低迷的时候，2019年不能算是最低迷的时间。

各类型房屋价格区段，公寓房和独立屋的价格区段在过去10年变化很大，可以看到2019年之后，75-100万的独立屋，以及45-60万的公寓（包括Townhouse）是主要房型。

 新建房（3年之内）占销售房源的比例，这个主要看开发商在房地产行业所起的作用，这个比例2015年最高，达到31.54%（公寓）和20.94%（独立屋），2017年达到最低10.59%（公寓）和6.75%（独立屋），如今这个数字已经恢复到了23.48%（公寓）和15.16%（独立屋）。

公寓和独立屋在库存中的比例，这个数字在2017年最小，为45%左右，在2009年最高，为60%左右，表示市场上公寓和独立屋的供应平衡，目前为50%，这个数字在增加，表示公寓库存在增加！

目前，我个人长期监控大约17组数据，每个月的【解读数据】栏目就是用来公布这些数据变化情况。先来看一下目前追踪的17组数据图表的内容：

  • 新房源变化图，这个图用来追踪新挂牌上市房源变化情况，是供需关系中供方情况变化的重要标志。
    • 新房源变化图（公寓及Townhouse）
    • 新房源变化图（独立屋）
  • 在售房源变化图，这个图用来追踪目前市场上在售房源的变化情况，也就是库存情况， 是供需关系中供方情况变化的重要标志。
    • 在售房源变化图（公寓及Townhouse）
    • 在售房源变化图（独立屋）
  • 房屋成交量变化图，这个图用来追踪目前市场房屋销售情况的变化，是供需平衡情况的重要标志。
    • 房屋成交量变化图 （公寓及Townhouse）
    • 房屋成交量变化图 （独立屋）
  • 新房比例，这个数字用来表示在市场上挂牌的房屋中新房（3年新及期房）所占的比例，是开发商及准开发商的在房地产市场中所起的作用的重要标志。
    • 新房比例 （公寓及Townhouse）
    • 新房比例（独立屋）
  • 成交占新挂牌房源比例变化图，这个数据主要用来监控市场进出平衡情况，如果数字超过100，表示卖出的比挂牌的数量大，表示市场正在消耗库存，反之则表示有库存积压。
    • 成交占新挂牌房源的比例变化图 （公寓及Townhouse）
    • 成交占新挂牌房源的比例变化图 （独立屋）
  • 成交占库存房源比例变化图，这个好理解，表示每个月消耗大约多大的库存量，也是 供需平衡情况的重要标志。
    • 成交占库存房源比例变化图 （公寓及Townhouse）
    • 成交占库存房源比例变化图 （独立屋）
  • 成交价格和政府评估价格的比例，众所周知，政府评估价格是政府通过第三方评测机构评测的房房价值（详见我的文章：【房价走势】2019年房产政府评估价）。而实际成交价格则反映市场对房房价值的确认，这个比例是房房价格涨跌的重要标志。
    • 成交价格和政府评估价格的比例 （公寓及Townhouse）
    • 成交价格和政府评估价格的比例 （独立屋）
  • 各个价位房屋销售比例，通过五段价位，来分析目前市场销售的主流价位趋势
    • 各个价位房屋销售比例 （公寓及Townhouse）
    • 各个价位房屋销售比例 （独立屋）
  • 公寓及Townhouse销售在整个成交房屋的比例，这个比例用来显示最新房屋成交户型的趋势

因为担心误导房产投资人，因此，我尽量只是“解读数据”，而不做进一步的推演。感兴趣的朋友请参考我的文章：