【解读数据】维多利亚2020年5月份房地产数据

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我是维多利亚资深地产经纪胡松，在维多利亚找房，我们为您提供最详实可靠的维多利亚信息。好的房产经纪是您财富规划路上最重要的一环！微信号：songhu2190

2020年5月份维多利亚房地产数据我们依旧严密监控以下18组数据，想认真了解这18组数据的含义，请参考我的文章【解读数据】维多利亚房地产的基本数据。

为方便专业人士不被我的结论误导，我现在把最基础的数据，所有图线表都专门列在这里

2020年5月，新冠肺炎依旧严重影响着维多利亚的房地产销售，但这句话是从数量来讲的，而不是从价格来讲的：

  • 2020年5月独立屋成交量是过去10年平均值的49%（减了一半），但价格却走高，成交价和政府评估价比例从上月的7.4%增加到这个月的8.2%，至少从数据看，价格没有丝毫松动。
  • 2020年5月公寓类成交量是过去10年平均值的54%（也是大约一半），价格也依旧非常坚挺，成交价和政府评估价比例从上月的1.7%增加到这个月的5.2%
  • 2020年5月份公寓和独立屋的成交量比上个月都增加了50%，表示大家对新冠肺炎的影响逐渐常态化了。
  • 另一个值得关注的问题是：卖房人是不是增多了？答案是：增多了，4月份新挂牌房源是过去10年平均值的43%（独立屋）和53%（公寓类），而5月份则是过去10年平均值的63%（独立屋）和84%（公寓类），逐渐接近往年，一般而言，5月份是一年中维多利亚房地产市场最好的时候，这个数字应该说是在情理之中。
  • 有一个特别的地方是：今年5月份，公寓类卖家出售意愿特别强烈。5月份挂牌出售公寓类房屋的卖家比4月份增加了66.6%！个人的推论是：独立屋的房主一般都是家底比较殷实的家庭，而公寓类房主相对失业和经济影响比较敏感。另一个理论是：公寓类房屋投资性质（出租，短租）的比例相对比较大，而新冠肺炎对于维多利亚的出租市场的打击可以说功不可没，因此，很多人考虑落袋为安。
  • 独立屋中新房（2018年-2020年建造）挂牌出售的数量明显增加，公寓类新房挂牌数量也有所增加，验证了我之前的推论：投资性住房的房主、开发商因为维多利亚的出租市场未来前景黯淡，而急于甩货。
  • 再谈一下库存消耗问题，也就是买家意愿问题。从“成交占新挂牌房源比例“（45.25%【独立屋】，37.09%【公寓类】）和“成交占库存房源比例”（18.82%【独立屋】，16.03%【公寓类】）两个数字看，买家意愿不够强烈，一般正常情况（过去10年），5月份能消耗掉整个库存的1/3的房源（34.68%【独立屋】，33.49%【公寓类】），占比新挂出来的房源接近60%（59.55%【独立屋】，57.18%【公寓类】），公寓类房源尤其买家意愿有所减弱
  • 我仔细对比了一下数字，发现一个有趣的现象：有很多挂牌的公寓类房屋下市！我的推论是：新冠肺炎疫情，一方面从买家的角度，造成看房非常不方便（需要签署多个保证协议），另一方面，从卖家的角度，将卖家暴露在风险之中，这对于公寓类房屋销售影响尤其严重。

最后说一点，买房分成两种：投资和自住，现在不一定是买自住房的好时候，因为市场上可以选择的空间只有平常年份的60-70%（新挂牌房源量），但不一定不是投资类住房入手的好机会，巴菲特的话：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪（这句话确实是他老人家说的，原句的英文是：The time to be greedy is when others are afraid, and the time to be afraid is when others are greedy. 出自他的1986年给投资人的信）

最后说一下目前新冠肺炎的消息可能对于房地产的影响：

  • 好消息：维多利亚地区目前为止一共出现新冠肺炎病人43例，是整个BC省比较低的地区，温哥华岛是整个BC省第一个新冠肺炎病人清零的地区，加之气候、人文的优势，新冠肺炎疫情让维多利亚显得更加宜居。
  • 坏消息：维多利亚的房地产经济严重依靠流动人口，无论是旅游（家庭旅馆）、教育（大中小学学生）、养老（自住）、政府（政府临时工），新冠肺炎疫情凝固了流动人口，造成房地产投资的波动。这个波动将等待的是悬而未决的第二只靴子：会不会今年秋天会有新冠肺炎的第二波攻势。

最后声明：本文提出的个人推论只可用于参考，请慎重考虑，后果自负

常见问题：

  • 如何理解成交价格和政府评估的比例，为何是反映价格走势的一个重要参考？
    • 政府评估价是每年政府聘请的第三方公司给每个房子做出的估值，用来作为地税的基础，因为每年会根据房地产的行情做调整，因此这个估值是目前最能反映房地产价值的数值，虽然针对某一个具体的房子，这个数值不一定准确。但作为统计数据，做大规模统计是有参考价值的。比如一个房子，政府评估价是100万，最后成交是110万，我们讲，成交价格和政府评估价的比例是110%，去掉基数100%，就是溢价10%。如果这个地区大多数房子成交比政府评估价溢价10%，那说明这个地方的合理房价就是政府评估价的110%左右。如果这个地区一月份是溢价10%，二月份溢价12%，三月份溢价15%， 因为政府评估价是一年一次，说明这地方房价在涨。

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