【解读数据】维多利亚2020年6月份房地产数据

2020年6月份维多利亚房地产数据我们依旧严密监控以下18组数据,想认真了解这18组数据的含义,请参考我的文章【解读数据】维多利亚房地产的基本数据

为方便专业人士不被我的结论误导,我现在把最基础的数据,所有图线表都专门列在这里

强烈建议您在看6月份的数据之前先回看一眼5月份的报告(【解读数据】维多利亚2020年5月份房地产数据):

  • 在5月份的报告中,我用了两个一半:独立屋成交量是过去10年平均值的一半,公寓类房屋成交量是过去10年平均值的一半。而在六月份,独立屋成交量是过去10年平均值的98%,公寓类房屋成交量是过去10年平均值的103%。单看数据似乎新冠肺炎已成为往事了
  • 但新挂牌房源量,独立屋是过去10年平均值的91%,而公寓类房屋则是过去平均值的131%,说明公寓类房屋卖家意愿更加强烈!问题来了:为什么公寓类房屋反而卖家意愿更加强烈?
  • 再看另一个参数:在售房源数量(就是库存),独立屋只有平均的75%,而公寓类已经达到了93%,再一次说明公寓类房屋目前库存比较充裕,而独立屋似乎库存在减少,反而出现了惜售的情况。感兴趣的可以查看一下我上边列出的数据图,2020年独立屋的库存达到了继2016,2017年后的第三个低点!而公寓类房屋则从2016年以来一直在稳步增长。
  • 再继续看,在独立屋中,在售的新房数量已经恢复(是平均值的102%),即使在只有75%挂牌销售的独立屋中,开发商和翻新房数量却一点不少,说明开发商在行动!如果再看下一行:新房所占市场比例,在售的3年内新独立屋所占比例是过去10年平均值的139%!开发商确实第一个安耐不住了。而在公寓类房屋中,新房数量在减少(只有平均值的89%),如果一直看我的报告的人可能还记得,我在1,2,3月份就提到过开发商甩库存的情况,到6月份已经没有踪迹了。同样,“公寓类新房所占比例“这个参数也是表现平平。
  • 以上都是卖家意愿,我们再来看看买家意愿:独立屋成交量占新挂牌数量的68.44%,这个成绩相当不错,是平均值的107%,是整个库存的36.79%(仅有不到3个月的库存),是平均值的115%!说明独立屋现在是卖家市场,买方意愿相当强烈。而对应的公寓类市场则完全不同,库存消耗量减少,新挂牌数量增加,库存增加,和独立屋市场呈现完全不同的情况。

看完了这些数据,你的感觉是:独立屋销售市场完全不像在新冠肺炎疫情之中,而公寓类销售明显走弱。个人认为,之所以造成这个局面主要有三个原因:

  • 银行贷款利率下降:这张图显示,目前的贷款利息是12年来最低的(也是20年来最低的)
  • 我仔细查看了独立屋的销售情况,发现了一个很特殊的现象:高价房(150万以上)的销售量增加了4倍(5月份为8套,6月份为35套,是过去10年来单月销售最高记录)。125-150万的独立屋销售量从5月份的7套增加到20套(接近3倍)。但是:如果看成交价格和政府评估价的比值,没有增加反而有点微跌(房屋价格没有明显增加)。我个人的解释是:维多利亚进入了自消费模式,所谓自消费模式就是自己在买卖,而没有太多的新买家。按照国内最新的提法就叫“内循环”。因为维多利亚目前轮渡、飞机等旅行方式受到很大的限制,外部买家不容易进入,岛内人趁新冠肺炎疫情造成的房地产弱势在升级自己的房产,于是造成高价房销量增加,而价格比较低的公寓类住房出现积压库存(此结论为猜想,请谨慎考虑采纳)。如果跟踪我的报告的人可能读到过这样一个理论:房地产的价格是被外来人口推高的,而不是内循环推高的。这个理论在美国的旧金山,中国的北京、上海、深圳都得到过验证。维多利亚的房价没有实质的增长,但高价房交易量增加(维多利亚地产局的报告中提到:房价中位数首次破百万!(原文链接)),房价交易的平均值增加了,但房价并没有抬高,都表示这是内循环的结果。
  • 最后一点,根据目前的数据看,独立屋的开发商在抛售,如果考虑买新房的朋友,个人认为这是一个好机会,尤其是独立屋。(此结论是根据有限的数据得出的,请谨慎采纳

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