【解读数据】维多利亚2020年7月份房地产数据

作者
我是维多利亚资深地产经纪胡松，在维多利亚找房，我们为您提供最详实可靠的维多利亚信息。好的房产经纪是您财富规划路上最重要的一环！微信号：songhu2190

2020年7月份维多利亚房地产数据我们依旧严密监控以下18组数据，想认真了解这18组数据的含义，请参考我的文章【解读数据】维多利亚房地产的基本数据。

为方便专业人士不被我的结论误导，我现在把最基础的数据，所有图线表都专门列在这里

需要补充的一点是：2020年7月28日，维多利亚地产局和温哥华岛地产局进行了数据共享和合集，IT系统顺便对老数据进行了清洗，自7月以后不再公布售价和政府评估价的比值（这个数据由于历史原因和个人操作原因会产生偏差），因此我重新把2010年以来的在售房数量做了对应的调整。并从2020年7月开始用中位数价格替代售价和评估价比值来衡量不同房型的价格走势。

2020年6月份的房地产数据说到：维多利亚的房地产挂牌数量增加，尤其是公寓房，销售数量也增加（尤其是独立屋），从而造成独立屋库存减少，市场出现了典型的卖方市场。同时价格越高的独立屋销售量越高。因为6月份维多利亚地区无论是轮渡还是飞机，尤其是来自美国的跨境旅游都处于停顿状态，有如此好的销量，最好的解释是：内循环。想睡觉偏巧有人递枕头，这一阶段同时赶上银行贷款利率的大幅度降低，从而更加推高了房屋交易数量。(详情请见：【解读数据】维多利亚2020年6月份房地产数据）

2020年7月份的房地产数据几乎让人大吃一惊，维多利亚的房地产已经完全和疫情无关了，甚至我个人认为疫情促进了维多利亚的房地产销售！因为我确实有一个客户和我讲，之前一直犹豫移居维多利亚的问题，这次疫情告诉她，一个安全、舒适的生活环境意味着什么！

  • 先说销售数量：7月份独立屋总销售数量是342栋，而7月份独立屋在售房源数量为700栋，这意味着有接近50%的库存（48.86%）在7月份消耗掉。这个数字在过去10年中只有5次超过（分别是2016年【最疯狂的一年】的3月、4月、5月、6月，和2015年的5月份），相对2019年8月份的196套，这个数字超过了40%。 如果按照销售占库存的比例算，也是最近3年最高的（2017年7月-2020年7月）。公寓类房屋总销售数量为315个单元，虽然没有独立屋好，但也是最近3年的（2017年7月-2020年7月）最高的。这个数字已经不能简单用“憋坏了”3个字来形容，个人认为，开始有外省、甚至海外回流家庭介入了。
  • 再说挂牌数量：挂牌数量代表卖家意愿，7月份独立屋的新挂牌数量为490栋，而去年5月份的新挂牌数量为535栋（去年的顶点），减去因新冠肺炎产生的2个月延迟，独立屋的挂牌数量属于正常范围。7月份的公寓类单元挂牌数量为511，相对6月份已经有所减少。但目前在售的公寓类单元数量为1009个，是自2015年7月以来（5年中）最高点。说明独立屋和公寓类单元都有很好的卖家市场支持，但独立屋的销售明显好于公寓类单元。
  • 然后聊一下房价：2020年7月维多利亚的独立屋中位数价格为89万，这个数字是历史最高值，也高于6月份的88.7万。为了进一步分析这个数字的组成
    • 我计算了以下几组独立屋的数据：
      • 75万以下房屋，2020年7月成交80套，而2019年7月成交86套。（相仿）
      • 75-100万房屋，2020年7月成交142套，而2019年7月成交74套（超过接近一倍）
      • 100-125万房屋，2020年7月成交58套，而2019年7月成交20套（超过接近有2倍）
      • 125-150万房屋，2020年7月成交28套，而2019年7月成交15套（超过接近一倍）
      • 150万以上房屋，2020年7月成交37套，而2019年7月成交5套（超过接近7倍！）
    • 这组非常让人诧异的数据告诉我们：贵人（有钱人）来了，开始在这个岛上安家，这应该不是简单的“内循环“能解释的。为了进一步证明这个推论，我调取了公寓类房屋（价格偏低）的数据：
      • 30万以下房屋，2020年7月成交16套，而2019年7月成交31套。（减少了一半）
      • 30-45万房屋，2020年7月成交112套，而2019年7月成交104套（相仿）
      • 45-60万房屋，2020年7月成交116套，而2019年7月成交96套（相仿）
      • 60-75万房屋，2020年7月成交38套，而2019年7月成交22套（超过了70%）
      • 75万以上房屋，2020年7月成交39套，而2019年7月成交30套（相仿）
    • 可以看到，公寓类房屋并没有出现特别明显的“越贵的房子卖得越好的情况”
  • 最后聊一下新房（建筑时间在3年之内的房屋）：独立屋和公寓类房屋销售中，新房的比例都在减少，新房销售我在今年1-3月的分析报告中都提过开发商去库存的话题（详情请见：【房地产汇总】维多利亚房地产投资汇总）。这个过程正在悄然结束，随着维多利亚房地产市场的波动，有可能房地产商会对高价房地皮有一波炒作。今天开车沿着Beach Drive走过，沿途见到至少4个工地，春江水暖鸭先知。

另外回答几个问题：

  • 为什么我的数据和维多利亚地产局公布的数据有差异？因为我选取的数据是维多利亚核心区和Langford，Colwood区，而维多利亚地产局的报告是包括了盐泉岛、悉尼，North Saanich，Sooke，以及Mill Bay在内的所有管辖区域，我之所以没有这么选取，主要原因是这些区域不是维多利亚房地产的共振板块。所谓房地产的共振板块，指的是由于接近或有高速公路相连，从而房地产销售和价格会产生共振的板块。维多利亚地产局因为统计的是行政管辖区域的数字，所以不会考虑交通、共振的问题。

有关维多利亚房地产相关信息汇总请点击这里，各类信息在不断更新中，如果您有相关问题，请加我的微信我们可以一同探讨，请时刻关注我的网站：www.victoriasummer.ca