维多利亚的物业小区（Strata）

作者

很多人听说过Townhouse，Condo，Duplex，甚至很多人奇怪，为啥我家的房子和别人的没啥区别，可我要交物业费，别人却不要呢？

如果你不是地产经纪很少会用到“Strata”这个词，“Strata”正是这一类房子的BC法律统称。BC的法律有一个“The Strata Property Act”专门用来规范这类房子的各种事项。

有个很有钱的地产商，决定买下一大块地，然后他就有几个选择：

  1. 他把地分割后卖给不同的人家，他赚的钱是批发零售的钱，买到地的人自己建房子，从此和地产商没有任何瓜葛。
  2. 他把地圈好，说这片地共同管理，每人买一个地块，中间的马路，停车位属于“共同财产（Common Property）”，然后各个业主各自在上面建房子。这种叫“Bare Land Strata”，等地全都卖出去了，他把管理权交给物业委员会，他拿钱走人。你肯定会问了：他这样不是多此一举，不如第一种情况赚的多吗？ 没错，一般这种情况，他会要求所有在地上建的房子都是一个建筑商建的，风格需要统一，这个建筑商当然就是他自己了。
  3.  他把地圈好了，然后他自己在上面建房子，建好了，他连房子带地一起卖，中间的马路、停车位等等公共设施属于“共同财产”，这种就是我们常见的狭义“Strata”，为了利益最大化，他可以建的房子的种类有
    • 独立房，这个就是很多人发现自己也是独立屋，咋还要交物业费的原因。
    • 联排别墅，这个省钱又省地，对于刚工作的小朋友觉得很合适。
    • Condo，这个不仅地面用上了，连天空都能用上，当然利益最大化了。但一般一定是风景宜人，交通方便的所在。

好，现在问题出来了，这个地怎么管理呢？以下问题：

问：物业如何管理？

答：在中国，我们业主成立个物业委员会，开会讨论授权给一个物业管理公司，大家每年交物业费，物业管理公司替我们处理各种纠纷，诸如谁占了谁的停车位了，谁在小区里无证经商了，谁又跑进来发小广告了。

在BC的The Strata Property Act上，写明了类似的概念：

  • 地产商在买地要建Strata的时候就要提交一个叫Strata Plan的东西，说明到底哪里是住的地方，哪里是花花草草，停车位等等（Common Property），成立一个叫Strata Cooperation的业主公司，所有业主都是这个公司的一员。
  • 这个公司（Strata Cooperation）要成立一个物业委员会（Strata Council）,算是物业的执行机构，他负责组织大家开会，针对大事小情表决，表决的方式是根据你们家的占地大小：注意，是占地大小，和你们家房子的价格没有关系，这个叫Unit Entitlement，你们家的表决权和以后的物业费全是根据这个算的。
  • 物业委员会（Strata Council）有可能通过业主会议（Annual General Meeting (AGM)）表决通过议案找一个物业管理公司（Property Management Company）替大家服务：除草、清扫、修剪花园等等。

问：公共地方怎么办？

答：有很多公共地块，比如说停车场，花园，有两种管理方案：

  • 纯公共地块（Common Property），物业管理公司根据物业委员会的指示管理，当然，物业委员会要在业主大会上通过对应的协议（Strata Bylaw）
  • 限制性公共地块（Limited Common Property），为了防止抢车位等情况发生，有些公共地块会指定给一些具体业主，比如这个停车位归301号的，这个叫Designated Common Property.

问：我们的物业费都干啥用了？

答：物业费（Strata Fee）会有两种，

  • 一种就是平常交的物业费，主要负责支付给物业管理公司、交物业保险、交公共地块的水电费等。
  • 另一种是大修基金（Contingency Reserve Fund），就是留些钱为修房顶，电梯，大门等用。

看了这么多，你觉得是不是挺满意的，有没有问过自己，如果我要买卖Strata咋办？这可是最头痛的事，对于买卖Strata的朋友，一定要搞清：

  1. 物业小区有没有特殊规定（Special Bylaw），比如说不可以养宠物，年龄一定要在55岁以上，或者不允许出租等等，今天看了一个物业小区有一个奇葩的规定：不允许自己安装洗衣机！所以衣物一律到公共的洗衣房去洗。这对于有洁癖的业主简直是不能忍受的，我曾经见过一个朋友家里有两台洗衣机，一台是专洗内衣，一台专洗外衣，如果她要住进这个小区肯定第一月就疯了。
  2. 物业的Strata Plan怎么规定的。我有个客户一直把房子租给学生，因为他的车位没人用，于是就被邻居慢慢侵蚀了，直到要卖的时候去查Strata Plan才发现，他还有个车库呢！
  3. 物业费怎么交的。我有个朋友简直是好公民，月月一分不差的交物业费，然后有一天问我，这物业费干啥了？大哥，你可以找Strata Council要求他们给你提供详细清单的，以后人家买您的豪宅，您可要告诉别人为啥这么多的物业费啊！

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