【房产理财】自住房出租的税务考虑

自住房(Principal Residence)在加拿大的税务上有极大的优势:增值部分不需要征税。尤其是对于维多利亚这样的城市,维多利亚的房产在过去50年平均每年的增长率为3.75%。(参考我的文章:【解读数据】维多利亚房地产的基本数据)。换句话说:政府允许你的这部分房产避税增长!(注意:避税不是延期交税(Delayed Tax),RRSP是延期交税(感兴趣的可以参考我的:【税务理财】RRSP该买多少?))

现在问题来了:

  • 如果自住房有一部分出租出去,是否还可以享受这项税务政策?
  • 如果自住房有一段时间不住,出租出去,是否一定要算成出租房?

首先,加拿大允许把自住房的一部分(不能是绝大部分,税法是要求是大部分,低于50%以上,有会计师说25%以下)出租出去,而从房产税务的角度依旧算自住房(Principal Residence)。但是有两个条件:

  1. 不可以为了出租而做结构性的修改。例如专门加开一个出入门,或者将地下室隔开等。简单的说:要维护原来自住房的整体性。
  2. 不可以申报房屋的折旧。(折旧CCA简单的说,就是把因为出租造成的损坏计入成本申请减税)

那么自住房出租一部分如何报税呢?依旧按照出租房报税的方式,只是在计算成本的时候要根据出租的面积做出对应的折算,例如:2000平尺的房子,出租出去了800平尺,出租的费用中地税、保险等费用就需要对应折算成40%,而不是之前的100%,感兴趣的朋友可以参考我的文章:【报税知识】如何填报房租收入【出租交税】把房子租出去如何交税?

因为各种原因,工作调动、学习、生活等等,有的人会决定暂时把自住房出租出去一段时间,是否还能把房子申报成自住房吗?这里也有几个条件:

  • 不能无限期出租出去,最长4年
  • 必须依旧是加拿大的纳税居民
  • 不可以同时申报另外一套房子作为自住房(Principal Residence)
  • 需要先向加拿大税局(CRA)声明。Election on subsection 45(2) 模板(很多报税公司都有对应的表格)

如果4年不够的话,另外满足以下条件,还可以更长对应加拿大税局的条文):

  • 雇主证明信,要求你或配偶必须到离目前居住地40公里以外的地方工作。并且你与雇主非亲非故。
  • 雇主一直没有变化

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