【解读数据】维多利亚2020年11月份房地产数据

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2020年11月份维多利亚房地产数据我们依旧严密监控以下18组数据,想认真了解这18组数据的含义,请参考我的文章【解读数据】维多利亚房地产的基本数据

前情回顾:2020年10月份的房地产数据说到:因为2020年房地产市场的火爆,依旧有很多卖家入场,但成交量和9月份基本持平,价格没有大的变化。但市场依旧是“卖家市场”,即卖家有更好的主导权。从库存、销量以及价格角度看,公寓类房屋没有独立屋火爆,价格有所减低。

以下是2020年11月份的相关数据:

数据解读:

  • 第一组数据:新挂牌房源反映卖家对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比大降,但同比和平均比基本持平,表示11月份独立屋卖家开始偃旗息鼓,准备明年再卖了,这和往年的情况基本一致。
    • 公寓类环比大降,但同比和平均比都比较高,表示11月份公寓类卖家也要休息了,但整体还是比往年活跃很多。
  • 第二组数据:在售房源数量反映市场的库存情况(供需平衡),可以看到:
    • 独立屋环比大增,但同比和平均比基本持平,表示11月份独立屋库存比上月好,产生了一些积压,但和往年相比没有惊喜。
    • 公寓类环比和平均比没有特别突出,但同比增幅比较大,表示11月份公寓类库存基本是正常范围,但相对去年而言,有很大的增长。如果经常读我的数据报告的可能还记得,我谈到过发生在去年的开发商清库存的状况,因为开放商的房子在这个系统中挂牌的数量比较少,因此我认为去年真实在市场上流通的公寓类房屋数量比这个数字要大。
  • 第三组数据:房屋成交数量主要反映买家意愿,可以看到:
    • 独立屋环比大降,但同比和平均比都是大增的,表示11月份独立屋买家也开始休息了,但相比去年和往年平均,还是相当积极的。
    • 公寓类所有数字都没有大的变化。表示11月份公寓类库存基本买家基本和往年一样。
  • 第四组数据:新房数量反映建商对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比大增,但同比和平均比基本持平,表示11月份独立屋开发商还是比较活跃的,最近也确实看到很多在改的新房。但相对往年应该在正常范围内。
    • 公寓类所有数字都没有大的变化。表示11月份公寓类开放商没有找到特别的动力。
  • 第五组数据:新房所占市场比例反映最近一段时间建商对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比,同比基本没有大变化,但平均比显著增加,表示维多利亚的建商开始投资独立屋。
    • 公寓类环比和平均比没有特别突出,但同比有明显减少,表示维多利亚的建商开始对公寓的建造逐渐失去兴趣。我之前也反复强调过,因为政府努力解决可支付性住房问题,2017-19年之间有很多公寓纷纷落成,这一块的蛋糕逐渐被吃掉了。
  • 第六组数据:成交占新挂牌房源比例,如果把房地产市场比喻成一个水库,新挂牌就是流入水库里的水,而成交则是流出的水。因此这个数据反映了市场库存是在增加还是减少的:可以看到:
    • 独立屋的平均比是大增的,表示11月份独立屋和往年相比,和上个月相比是稳定的。
    • 公寓类所有数字都在增加。表示11月份公寓类公寓类房屋库存在减少。
  • 第七组数据:成交占库存房源比例,依旧用水库做比喻,库存房源就是水库的容量,而成交就是水库的出水量,因此这个数据反映了目前库存的充裕程度。很多研究房地产报告把这数字倒过来解读为目前库存能够满足多少个月的销售,可以看到:
    • 独立屋环比大跌,但同比持平,平均比大增,表示11月份独立屋销售开始萎缩,但是相对往年而言,已经是非常强劲的了。同时也看到,10月份这个数字达到了惊人的60%,表示库存不够两个月的销量,可见当时库存有多么的吃紧。
    • 公寓类环比大跌,但同比和平均比持平。表示11月份公寓类销售也一样萎缩,同时库存属于正常范围,没有必要特别紧张。
  • 第八组数据:成交价格中位数,这个不用解释,就是市场价格,可以看到:
    • 独立屋环比,同比都有显著增加,表示维多利亚的独立屋最近价格变化很多。注意,环比是相邻两个月的比率,一个月价格变化5%是非常惊人的。
    • 公寓类环比和同比没有变化
  • 第九组数据:公寓类房所占比例,这个数据表示购房者的价格层次,一般公寓类房价格相对便宜。可以看到:
    • 挂牌和成交比例没有大的变化,表示11月份购房人结构没有大的改变。

我个人不希望过分解读任何数据,也不希望给出信息误导,因此,我只是给出数据,尽量给出合理的解释,如有疑问,请随时和我联系,我的联系方式可以见下方。