【解读数据】维多利亚2020年12月份房地产数据

对维多利亚房地产信息感兴趣的请关注我的文章:【房地产汇总】维多利亚房地产投资汇总,各类信息在不断更新中,如果您有相关问题,请加我的微信我们可以一同探讨,请记住我的网站:www.victoriasummer.ca

2020年12月份维多利亚房地产数据我们依旧严密监控以下18组数据,想认真了解这18组数据的含义,请参考我的文章【解读数据】维多利亚房地产的基本数据。在这里多说一句,之所以一直选取一定区域的18组数据,就是要避免“打扮数据”,数据分析有的时候也会像小姑娘一样让人打扮,要想看到“素颜”的数据就是在很早就定下一个规矩,然后一直来审查这些数据,才可以更客观的看到数据投射出来的真实。

以下是2020年12月份的相关数据:(标红的数字是上下波动超过20%的数字,环比是和上个月相比,同比是和去年同时期相比,平均比是和10年的平均值相比

数据解读:

  • 第一组数据:新挂牌房源反映卖家意愿,可以看到:
    • 独立屋环比减少55%(注意:这是正常的,12月份是圣诞节,每年的这个时候挂牌数量都会有大的减少),但同比增加了173%。表示12月份独立屋卖家因为圣诞节的原因没有挂牌意愿,准备明年再卖了。但和往年相比,挂牌数量也已经大增了。
    • 公寓类环比减少50%(理由同上),但同比和平均比都比较高,表示12月份公寓类卖家也要休息了,但整体还是比往年活跃很多。
  • 第二组数据:在售房源数量反映市场的库存情况(供需平衡),可以看到:
    • 独立屋环比、同比和平均比都大减,表示12月份独立屋库存非常紧张,买房的人多,卖房的人少。
    • 公寓类环比、同比和平均比也有大减,表示12月份公寓类库存也开始变得紧张,如果看过我11月份报告的人还会记得,11月份,公寓类房屋库存基本持平,没有显示紧张的状态。
  • 第三组数据:房屋成交数量主要反映买家意愿,可以看到:
    • 独立屋环比大降(理由同上),但同比和平均比都是大增的,表示12月份独立屋买家非常积极,即使在库存如此紧张的状态下,比去年同期销售量增加了162%,平均比增加了141%,这个数字都是惊人的。
    • 公寓类的走向和独立屋几乎相同。表示12月份公寓类房屋也一样抢手。虽然整体成交量减少,但和去年相比增加了154%,和过去10年平均相比增加了162%。这里要说明一点:过去10年维多利亚的公寓类房屋整体增长了很多,这也是造成10年平均数比较小,而2020年数比较大的一个因素。
  • 第四组数据:新房数量反映建商对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比、同比和平均比都在减少。分析见下边
    • 公寓类环比、同比和平均比也都有减少。公寓类房屋是最准确的反映目前开发商心态的,可以看到,或者开发商目前无房可卖(已经完全消库存了),或者开发商没有任何积极性建新房。我个人认为前一种的可能性比较大,我在之前的报告中谈到在2019年底,出现了开发商清库存的过程,然后随着疫情,开发商一直在观望。
  • 第五组数据:新房所占市场比例反映最近一段时间建商对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比,平均比基本没有大变化,但同比显著减少,表示维多利亚的建商缺库存。
    • 公寓类环比和平均比没有特别突出,但同比有明显减少,表示维多利亚的建商开始对公寓的建造逐渐失去兴趣。我之前也反复强调过,因为政府努力解决可支付性住房问题,2017-19年之间有很多公寓纷纷落成,这一块的蛋糕逐渐被吃掉了。
  • 第六组数据:成交占新挂牌房源比例,如果把房地产市场比喻成一个水库,新挂牌就是流入水库里的水,而成交则是流出的水。因此这个数据反映了市场库存是在增加还是减少的:可以看到:
    • 独立屋的各个指数都超过了100%,表示12月份独立屋和往年相比,和上个月相比是在快速消除库存的。
    • 公寓类所有数字也都超过了100%,12月的数字达到了140%。表示12月份公寓类公寓类房屋库在迅速减少。
  • 第七组数据:成交占库存房源比例,依旧用水库做比喻,库存房源就是水库的容量,而成交就是水库的出水量,因此这个数据反映了目前库存的充裕程度。很多研究房地产报告把这数字倒过来解读为目前库存能够满足多少个月的销售,可以看到:
    • 独立屋同比达到了253%,12月份的数字为68.89%,意思是说,目前市场上的库存都不够1个半月的销售!表示如果不在1,2月份有足够的房源来补充,维多利亚就会出现无房可买的地步!
    • 公寓类环比持平,但同比和平均比大增。表示12月份公寓类销售和11月基本一致,和去年同期相比,消耗库存的速度更快,目前库存仅够2个月的销售。
  • 第八组数据:成交价格中位数,这个不用解释,就是市场价格,可以看到:
    • 独立屋环比有所减少,表示12月份卖家价格有所松动,但同比增长了16%,表示虽然2020年有疫情,但价格增长了16%
    • 公寓类环比和同比没有变化。表示2020年公寓价格基本是持平的。
  • 第九组数据:公寓类房所占比例,这个数据表示购房者的价格层次,一般公寓类房价格相对便宜。可以看到:
    • 挂牌和成交环比、同比和平均比都没有大的变化,表示12月份购房人结构没有大的改变。

总体说,2020年12月维多利亚的房地产市场虽然按季节算是淡季,但“这个淡季不太淡”,买家比往年活跃很多,市场库存已经创出最近10年的新低(只有270栋独立屋,446栋公寓类住房),而房屋成交量是10年来最活跃的(独立屋186栋,公寓类231套)。市场是明显的买家市场。房产价格在2020年,尤其是独立屋中位数价格同比增长16%左右,公寓价格基本保持不变。究其原因,个人认为持续降低的贷款利率是主因。目前5年期固定贷款利率可以达到1.49%。

2020年终于过去了,在回顾2020年的房地产市场的同时,简单预测一下2021年的房地产市场,个人认为2021年房地产市场会迎来“早春”,就是卖家会积极进场,买家也会更加积极,因为疫苗的情况,疫情能在2021年彻底控制是一个大概率事件,但随着疫情产生的各种影响,远程办公,远程交流会逐渐变成常态,从加拿大央行公布的消息和银行的消息来看,2021年贷款利率增加的可能性不是特别大,维多利亚在2020年的房地产市场基本是由贷款利率的降低带动的,但2021年随着疫情的过去,来自温哥华,或者加拿大其它省份的人落户维多利亚的可能性会随着移动办公而增加。此外,加拿大的移民政策在2020年后变得更加宽松,尤其是来自香港的移民,因此,我个人认为2021年,维多利亚的房地产市场会更加好。

我个人不希望过分解读任何数据,也不希望给出信息误导,如有疑问,请随时和我联系,我的联系方式可以见下方。