【解读数据】维多利亚2021年1月份房地产数据

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2021年1月份维多利亚房地产数据我们依旧严密监控以下18组数据,想认真了解这18组数据的含义,请参考我的文章【解读数据】维多利亚房地产的基本数据。在这里多说一句,之所以一直选取一定区域的18组数据,就是要避免“打扮数据”,数据分析有的时候也会像小姑娘一样让人打扮,要想看到“素颜”的数据就是在很早就定下一个规矩,然后一直来审查这些数据,才可以更客观的看到数据投射出来的真实。

以下是2021年1月份的相关数据:(标红的数字是上下波动超过20%的数字,环比是和上个月相比,同比是和去年同时期相比,平均比是和10年的平均值相比

数据解读:

  • 第一组数据:新挂牌房源反映卖家意愿,可以看到:
    • 独立屋环比大幅度增加(166%)表示新年假期过去了,很多人开始积极卖房,和去年(2020年1月)情况差不多,但和往年相比,挂牌数量还不够多,表示还有人觉得可以观望一下。
    • 公寓类环比破纪录增加235%。表示公寓类的卖家比独立屋的卖家要更积极一些。但同比和平均比都差不多,表示1月份公寓类卖家活跃情况和2020年1月情况差不多(如果感兴趣的朋友可以查看我2020年1月份的数据报告,当时正好是开发商清库存的时候)。
  • 第二组数据:在售房源数量反映市场的库存情况(供需平衡),可以看到:
    • 独立屋环比、同比和平均比都大减,尤其是同比2020年1月份,以及与之前11年的1月份数据比较,减少了超过1半。表示1月份独立屋库存用“告急“来形容都不为过。买房的人多,卖房的人少。如果结合之后的第7组数据,独立屋的库存仅够1个多月的销售。公寓类房屋的库存也不足2个月的销量。
    • 公寓类环比稍微正常一点、同比和平均比都是大减,表示11月份公寓类库存也变得紧张,如果看过我12月份报告的人还会记得,12月份,公寓类房屋库存已经开始变得紧张起来。
  • 第三组数据:房屋成交数量主要反映买家意愿,可以看到:
    • 独立屋环比持平,但同比和平均比都是大增的,表示1月份独立屋买家和2020年12月一样非常积极,即使在库存如此紧张的状态下,比去年同期销售量增加了145%,平均比增加了148%,这个数字都是惊人的。
    • 公寓类的走向比独立屋还要好点。表示1月份公寓类房屋和2020年12月一样也一样抢手。虽然整体成交量较2020年1月大增57%,和过去10年平均相比增加了66%。
  • 第四组数据:新房数量反映建商对于市场的反映,这里出现了一个奇怪的现象:独立屋和公寓类房屋走向完全不同。可以看到:
    • 独立屋环比、同比和平均比都在大幅度减少(50%以上)。表示新房(2019年后建的房子)一房难求
    • 公寓类环比增加、同比和平均比也有减少,但远没有独立屋这么稀缺。公寓类房屋是最准确的反映目前开发商心态的,目前公寓类新房重新回到市场上流通。虽然比2020年1月有所减少(当时是开发商在清库存的阶段),但比2020年12月明显增加25%。这和独立屋环比减少49%,同比减少66%,平均比减少70%形成强烈的对比。再一次说明公寓类房屋没有那么强的稀缺性。
  • 第五组数据:新房所占市场比例反映最近一段时间建商对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比,同比,平均比都是显著减少,表示维多利亚的建商缺库存。
    • 公寓类环比、同比和平均比都是增加的,表示维多利亚的建商或者之前的新房投资客手里依旧有不少存货。
  • 第六组数据:成交占新挂牌房源比例,如果把房地产市场比喻成一个水库,新挂牌就是流入水库里的水,而成交则是流出的水。因此这个数据反映了市场库存是在增加还是减少的:可以看到:
    • 独立屋的环比减少40%,但同比和平均比都超过了50%。表示1月份独立屋要比2020年12月好,因为新挂牌的多(卖家开始愿意卖房),但和2020年1月以及往年相比新挂牌数量远远不够,连及格线(60%)都没到。
    • 公寓类和独立屋在这里一点上很相似。表示1月份比2020年12月份公寓类公寓类房屋挂牌数量明显增加,但和往年相比依旧是杯水车薪。
  • 第七组数据:成交占库存房源比例,依旧用水库做比喻,库存房源就是水库的容量,而成交就是水库的出水量,因此这个数据反映了目前库存的充裕程度。很多研究房地产报告把这数字倒过来解读为目前库存能够满足多少个月的销售,可以看到:
    • 独立屋上个月已经创造了奇迹,没想到这个月再次突破了这个记录。1个月卖掉的房子相当于库存的80%,2020年1月这个数字为29.45%(销售量大约为3个月的库存量),而过去10年平均为26.39%。这个数字是破纪录的高点。即使是2017年1月,这个数字也只达到了46.94%(大约有2个月库存)。如果回顾一下,在过去11年中只有在2016年的4月,5月,6月以及2017年的3月,4月,这个数字曾经超过80%,甚至达到过110%,但这么高的数字从来没有在1月份发生过。
    • 公寓类环比、同比和平均比也都是大增。表示1月份公寓类房屋也不愁卖,目前库存仅够不到2个月的销售。
  • 第八组数据:成交价格中位数,这个不用解释,就是市场价格,可以看到:
    • 独立屋环比增加了11%,同比增加了16%。这个结果和12月份的报告是一致的:表示虽然2020年有疫情,但价格增长了16%12月份因为要过年,价格下降,1月份直接增加了11%,这个涨速还是惊人的。
    • 公寓类环比和同比没有变化。表示2021年和2020年公寓价格基本是持平的。
  • 第九组数据:公寓类房所占比例,这个数据表示购房者的价格层次,一般公寓类房价格相对便宜。可以看到:
    • 挂牌和成交环比、同比和平均比都没有大的变化,表示1月份购房人结构没有大的改变。但有一个苗头就是公寓类房屋比例在增加。这个趋势的另一层含义就是维多利亚的人口密度在增加!

总体说,2021年1月维多利亚的房地产市场虽然按季节算是还是淡季,但“这个淡季确实火爆”,买家比往年活跃很多,市场库存和销售比例创出最近11年的新低,而房屋成交量是11年来最活跃的。市场是明显的卖家市场。房产价格在2021年,尤其是独立屋中位数价格同比增长16%左右,公寓价格基本保持不变。从个人感觉来说,2021年地产经纪真的开始非常忙,不是在看房,主要是在下单,或者是下了单拿不到房子,然后再去下另一个单的路上。有个朋友说了一句超有水平的话:2020年通过你买房子的人都要谢谢你了。是的,2020年我的客户真的都赚到了,祝大家2021年好运继续连连。