【解读数据】维多利亚2021年2月份房地产数据

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2021年2月份维多利亚房地产数据我们依旧严密监控以下18组数据,想认真了解这18组数据的含义,请参考我的文章【解读数据】维多利亚房地产的基本数据。在这里多说一句,之所以一直选取一定区域的18组数据,就是要避免“打扮数据”,数据分析有的时候也会像小姑娘一样让人打扮,要想看到“素颜”的数据就是在很早就定下一个规矩,然后一直来审查这些数据,才可以更客观的看到数据投射出来的真实。

以下是2021年2月份的相关数据:(标红的数字是上下波动超过20%的数字,环比是和上个月相比,同比是和去年同时期相比,平均比是和10年的平均值相比

数据解读:

  • 第一组数据:新挂牌房源反映卖家意愿,可以看到,独立屋和公寓类都有所增加(正常),但同比看差不多,表示积极性和往年差不多
    • 独立屋较1月份【环比】有所增加(21%),这是正常现象,和去年(2020年2月)情况比较差不多【同比】,但和往年相比,挂牌数量还不够多【平均比】。
    • 公寓类较1月份【环比】增加11%,也算正常现象。和去年同期相比略有增加【同比】,和往年相比有所增加【平均比】
  • 第二组数据:在售房源数量反映市场的库存情况(供需平衡),可以看到:
    • 独立屋和一月相比差不多【环比】,这就有点危险,一般2月份会有更多的房子库存。和去年同期相比(只有去年同期的一半)【同比】以及和过去10年平均相比(只有过去10年平均的40%)【平均比】,这个数字就有些触目惊心了。要知道2020年2月已经开始有新冠肺炎的迹象,当时的库存不能说很大。表示2月份独立屋库存用“枯竭“来形容都不为过。买房的人多,卖房的人少。如果结合之后的第7组数据,独立屋的库存仅够1个月的销售。公寓类房屋的库存也不足1个半月的销量。
    • 公寓类库存一月情况差不多【环比】,有点不正常(一般2月份是涨库存的时候),和去年同期相比(少了30%)【同比】和过去10年平均相比(少了40%)【平均比】,表示2月份公寓类库存也开始变得紧张,如果看过我1月份报告的人还会记得,当时我说独立屋库存紧张,但公寓类房屋库存尚可。
  • 第三组数据:房屋成交数量主要反映买家意愿,可以看到:
    • 独立屋比1月份增加23%【环比】,比去年同期增加40%【同比】,比过去10年平均增加20%【平均比】,表示2月份独立屋买家比之前活跃很多,尤其是和去年同期相比,40%这个数字在二月就出现是非常惊人的。
    • 最让人惊诧的就是公寓类走向公寓类成交数量比1月份增加33%【环比】,比去年同期增加55%【同比】,比过去10年平均增加68%【平均比】表示抢房潮在2月份开始流向公寓类房屋
  • 第四组数据:新房数量反映建商对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比、同比和平均比都在大幅度减少。表示新房(2019年后建的房子)几乎没有了
    • 公寓类环比不变、同比和平均比都有所减少。表示建商和开发商或者没有新房交房,或者在观望着。
  • 第五组数据:新房所占市场比例反映最近一段时间建商或新房投资客对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比,同比,平均比都是显著减少,表示维多利亚的建商几乎没有新独立屋卖了
    • 公寓类环比持平、同比和平均比都是增加的,表示维多利亚的建商或者之前的新房投资客手里的公寓类房屋依旧有不少存货
  • 第六组数据:成交占新挂牌房源比例,如果把房地产市场比喻成一个水库,新挂牌就是流入水库里的水,而成交则是流出的水。因此这个数据反映了市场库存是在增加还是减少的:可以看到:
    • 独立屋的情况和1月份相似,环比基本持平,同比和平均比都增加了接近50%。表示2月份独立屋和1月份一样,是在抢房的环境下度过的,大约84%的独立屋很快就卖掉了。
    • 公寓类的情况比1月份高出20%,同比和平均比高出40%。表示2月份,公寓类房屋成交比例大幅度提升,几乎80%的新挂牌公寓类房转瞬即逝。
  • 第七组数据:成交占库存房源比例,依旧用水库做比喻,库存房源就是水库的容量,而成交就是水库的出水量,因此这个数据反映了目前库存的充裕程度。很多研究房地产报告把这数字倒过来解读为目前库存能够满足多少个月的销售,可以看到:
    • 独立屋已经连续3个月创造了奇迹,1个月卖掉的房子相当于库存的85%,而且这个数字在2020年12月为68.89%(破纪录),2021年1月为80.69%(再破纪录),2021年2月为95.06%(再再破纪录)。即使是2017年2月,这个数字也只达到了73.83%。如果回顾一下,在过去11年中只有在2016年的4月,5月,6月这个数字曾经超过95%,但这么高的数字从来没有在2月份发生过。说明库存严重枯竭,同时说明今年的行情有可能超过维多利亚最火爆的2016年。
    • 公寓类环比、同比和平均比也都是大增。表示2月份公寓类房屋也不愁卖,库存也非常目前库存仅够不到1个半月的销售。这可能是本月最大的新闻:连公寓类房屋也开始不好找了。
  • 第八组数据:成交价格中位数,这个不用解释,就是市场价格,可以看到:
    • 独立屋环比增加了2%,同比增加了27%。今年和去年同期,独立屋房价中位数增加了27%
    • 公寓类环比和同比没有变化。表示2021年和2020年公寓价格基本是持平的。
  • 第九组数据:公寓类房所占比例,这个数据表示购房者的价格层次,一般公寓类房价格相对便宜。可以看到:
    • 挂牌和成交环比、同比和平均比都没有大的变化,表示2月份购房人结构没有大的改变。但有一个苗头就是公寓类房屋比例在增加。这个趋势的另一层含义就是维多利亚的人口密度在增加!

总体说,2021年2月维多利亚的房地产市场已经开始火爆了,买家比往年活跃很多,市场库存和销售比例创出最近11年的新低,而房屋成交量是11年来最活跃的。市场是明显的卖家市场。房产价格在2021年,尤其是独立屋中位数价格同比增长27%左右,公寓价格基本保持不变。但是2021年最重要的一个苗头就是公寓类房源开始变得稀缺,成交量开始变大,有可能预示着3月份公寓类房屋价格会有所增加。