【解读数据】维多利亚2021年3月份房地产数据

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2021年3月份维多利亚房地产数据我们依旧严密监控以下18组数据,想认真了解这18组数据的含义,请参考我的文章【解读数据】维多利亚房地产的基本数据。在这里多说一句,之所以一直选取一定区域的18组数据,就是要避免“打扮数据”,数据分析有的时候也会像小姑娘一样让人打扮,要想看到“素颜”的数据就是在很早就定下一个规矩,然后一直来审查这些数据,才可以更客观的看到数据投射出来的真实。

以下是2021年3月份的相关数据:(标红的数字是上下波动超过20%的数字,环比是和上个月相比,同比是和去年同时期相比,平均比是和10年的平均值相比

要点总结:

大家感觉2021年3月份维多利亚的房地产市场热度非比寻常,这个感觉是正确的:

  1. 市场上拿出来卖的房子没有减少,和往年同期相比都略有增加(独立屋增加5%,公寓类增加20%),所以没有人在待价而沽。
  2. 但是销售数量是去年同期的1倍左右(独立屋增加了91%,公寓类增加了104%),所以是买房人迫不及待造成的。
  3. 目前市场上房源极度紧张,是往年房源库存的1半左右(独立屋为42%,公寓类为57%),所以,除非价格非常不合理,几乎没有库存。
  4. 独立屋和公寓类房屋价格都有抬升(独立屋中位数价格比去年同期增加了26%,公寓类增加了17%)
  5. 个人观点:总体看,维多利亚房产没有泡沫,完全是刚需导致的。理由是:既没有开发商捂盘惜售,卖家联合持房观望,也没有政府出台政策刺激房价,更没有银行滥发贷款,放松贷款门槛,但是买家依旧如此活跃。

数据解读:

  • 第一组数据:新挂牌房源反映卖家意愿,可以看到,独立屋和公寓类都有所增加(正常),同比看都略有增加,表示卖房人是积极的
    • 独立屋较2月份【环比】有所增加(69%),这是正常现象,和去年(2020年3月)情况比较增加44%,但和往年相比,挂牌数量增加5%【平均比】。
    • 公寓类较2月份【环比】增加21%,也算正常现象。和去年同期相比增加29%【同比】,和往年相比增加20%【平均比】
  • 第二组数据:在售房源数量反映市场的库存情况(供需平衡)可以看到,无论是同比还是平均比都显示库存极度短缺
    • 独立屋和二月相比增加12%【环比】,这就有点危险,一般3月份会有更多的房子库存。和去年同期相比(只有去年同期的一半55%)【同比】以及和过去10年平均相比(只有过去10年平均的42%)【平均比】
    • 公寓类库存是二月情况的93%【环比】,和去年同期相比(少了37%)【同比】和过去10年平均相比(少了43%)【平均比】,表示3月份公寓类库存变得紧张。
  • 第三组数据:房屋成交数量主要反映买家意愿,可以看到:
    • 独立屋比2月份增加57%【环比】,比去年同期增加91%【同比】,比过去10年平均增加49%【平均比】,表示3月份独立屋买家非常焦虑
    • 公寓类成交数量比2月份增加27%【环比】,比去年同期增加104%!(一倍多)【同比】,比过去10年平均增加69%【平均比】表示抢房潮在3月份在公寓类房屋也有
  • 第四组数据:新房数量反映建商对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比不变,同比(27%)和平均比(27%)都在大幅度减少。表示新房(2019年后建的房子)几乎没有了
    • 公寓类环比不变,同比和平均比都减少。表示开发商和投资客手里也没有太多新房,或者在捂盘。
  • 第五组数据:新房所占市场比例反映最近一段时间建商或新房投资客对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比持平(104%),同比(49%),平均比(61%)都是显著减少,表示维多利亚的建商几乎没有新独立屋卖了
    • 公寓类环比持平(90%),同比(126%)和平均比(118%)都是增加的,表示维多利亚的建商或者之前的新房投资客手里的公寓类房屋在出货
  • 第六组数据:成交占新挂牌房源比例,如果把房地产市场比喻成一个水库,新挂牌就是流入水库里的水,而成交则是流出的水。因此这个数据反映了市场库存是在增加还是减少的:可以看到:
    • 独立屋的情况和2月份相似(93%),环比增加33%,同比和平均比都增加44%。表示3月份独立屋和2月份一样,是在抢房的环境下度过的,大约80.60%的独立屋上市后很快就卖掉了。
    • 公寓类的情况比2月份相似(106%),同比增加58%,平均比高出41%。表示3月份公寓类房屋情况和2月份差不多,87.81%的新挂牌公寓类房转瞬即逝。
  • 第七组数据:成交占库存房源比例,依旧用水库做比喻,库存房源就是水库的容量,而成交就是水库的出水量,因此这个数据反映了目前库存的充裕程度。很多研究房地产报告把这数字倒过来解读为目前库存能够满足多少个月的销售,可以看到:
    • 独立屋这次创造了一个奇迹:售出的房子被库存房子多!这是过去11年中从来没有发生过的。3月份卖掉的房子相当于库存的129.86%,而且这个数字在2020年12月为68.89%(破纪录),2021年1月为80.69%(再破纪录),2021年2月为92.61%(再再破纪录)。即使是2017年2月,这个数字也只达到了73.83%。如果回顾一下,在过去11年中只有在2016年的4月,5月,6月这个数字曾经超过95%,但这么高的数字从来没有发生过。说明库存严重枯竭,同时说明今年的行情超过维多利亚最火爆的2016年。
    • 公寓类环比、同比和平均比也都是大增。3月份卖出的公寓类房屋和库存几乎一样(99.78%)
  • 第八组数据:成交价格中位数,这个不用解释,就是市场价格,可以看到:
    • 独立屋环比增加了6%,同比增加了26%。今年和去年同期,独立屋房价中位数增加了26%
    • 公寓类环比增加10%和同比增加17%。表示2021年3月公寓价格也开始起飞。
  • 第九组数据:公寓类房所占比例,这个数据表示购房者的价格层次,一般公寓类房价格相对便宜。可以看到:
    • 挂牌和成交环比、同比和平均比都没有大的变化,表示3月份购房人结构没有大的改变。但有一个苗头就是公寓类房屋比例在增加。这个趋势的另一层含义就是维多利亚的人口密度在增加!

回答一个问题:

有朋友问:如果未来贷款利率增加,会不会导致房价回落?

今天我查了很长时间,根据过去的统计,过去15年间,360个月出现贷款波动,62%的贷款利率增加,反而造成房价上涨,甚至是贷款利率增长越快,月到月增长5%,59.1%的情况(在过去40年,从1981年),房价是涨的。原因是:贷款利率增加,同时意味着经济环境向好,个人收入可能也对应有所增加。但这是有个限度的,1981年9月,贷款利率达到了历史最高的21.46%,当时房价确实跌了。但在1985年重新开始增长,虽然1985-1986年,贷款利率为10%左右,房价依旧增长。所以个人感觉,抛开经济环境,如果单纯从贷款利率是否会压垮房价的问题看,10%可能是个门槛,低于这个数字,贷款利率对于房价的影响是比较小的。但是,反过来确实是挺明显的,当贷款利率低于5%,房价,尤其是维多利亚、温哥华的房价一直是在上升的,当然不能说,贷款利率是主要因素,但至少是有一定作用的因素。