【解读数据】维多利亚2021年4月份房地产数据

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2021年4月份维多利亚房地产数据我们依旧严密监控以下18组数据,想认真了解这18组数据的含义,请参考我的文章【解读数据】维多利亚房地产的基本数据。在这里多说一句,之所以一直选取一定区域的18组数据,就是要避免“打扮数据”,数据分析有的时候也会像小姑娘一样让人打扮,要想看到“素颜”的数据就是在很早就定下一个规矩,然后一直来审查这些数据,才可以更客观的看到数据投射出来的真实。

以下是2021年3月份的相关数据:(标红的数字是上下波动超过20%的数字,环比是和上个月相比,同比是和去年同时期相比,平均比是和10年的平均值相比

要点总结:

大家感觉2021年4月份维多利亚的房地产市场热度依旧,但是随着市场的供应量(拿出来卖的房子)增加,比3月份稍微冷一点:注意:往年同期相比数据偏离太大,因为2020年4月正好新冠疫情最紧张的时候。

  1. 市场上拿出来卖的房子继续增加,和3月相比都增加了10%左右,所以没有人在捂盘惜售。
  2. 成交数量和3月相比,略有减少(5-7%)左右,但和过去10年的平均值相比,都是增加的(独立屋增加了26%,公寓类增加了63%)。
  3. 公寓成交数量开始赶上来了,个人认为下一个增长点将是公寓类房屋。
  4. 市场上房源较3月也开始有所缓和,但和往年相比,依旧非常稀缺,是过去10年平均房源库存的1半左右(独立屋为49%,公寓类为59%)。
  5. 独立屋和公寓类房屋价格和3月份基本持平,但和去年相比都有抬升(独立屋中位数价格比去年同期增加了28%,公寓类增加了14%)
  6. 新房占市场比例在减少,表示开发商一直没有放盘
  7. 个人观点:总体看,维多利亚房产4月份逐渐走入平台期,和3月份类似,供需矛盾有所缓和。但整体依旧是卖家市场,库存紧张的状况目前看至少需要很长时间才可以解决,房地产价格最近不会有大的波动。

数据解读:

  • 第一组数据:新挂牌房源反映卖家意愿,可以看到,独立屋和公寓类都有所增加(正常),同比看都略有增加,表示卖房人是积极的
    • 独立屋较3月份【环比】有所增加(9%),这是正常现象,但和往年相比,挂牌数量增加8%【平均比】。
    • 公寓类较3月份【环比】增加6%,也算正常现象。和往年相比增加25%【平均比】
  • 第二组数据:在售房源数量反映市场的库存情况(供需平衡)可以看到,无论是同比还是平均比都显示库存极度短缺
    • 独立屋和3月相比增加27%【环比】,和过去10年平均相比(只有过去10年平均的49%)【平均比】
    • 公寓类库存和3月相比增加11%【环比】,和过去10年平均相比(只有过去10年平均的59%)【平均比】,表示3月份公寓类库存变得紧张。
  • 第三组数据:房屋成交数量主要反映买家意愿,可以看到:
    • 独立屋比3月份减少7%【环比】,比过去10年平均增加26%【平均比】,表示4月份独立屋买家开始不用那么抢了
    • 公寓类成交数量比3月份减少9%【环比】,比过去10年平均增加63%【平均比】表示在4月份在公寓类房屋也比较紧俏
  • 第四组数据:新房数量反映建商对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比增加13%,平均比只有(30%)。表示新房(2019年后建的房子)几乎没有了
    • 公寓类环比不变,平均比为112%。表示开发商和投资客手里也没有太多新房,或者在捂盘。
  • 第五组数据:新房所占市场比例反映最近一段时间建商或新房投资客对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比减少(89%),平均比(58%),表示维多利亚的建商几乎没有新独立屋卖了
    • 公寓类环比减少(91%),平均比(118%)都是增加的,表示维多利亚的建商或者之前的新房投资客手里的公寓类房屋在出货
  • 第六组数据:成交占新挂牌房源比例,如果把房地产市场比喻成一个水库,新挂牌就是流入水库里的水,而成交则是流出的水。因此这个数据反映了市场库存是在增加还是减少的:可以看到:
    • 独立屋的情况比3月有所好转(69.03%),环比减少14%,平均比增加19%。表示4月份独立屋库存开始增加,大约69.03%的独立屋上市后很快就卖掉了(3月份为80.65%)。
    • 公寓类的情况比3月份也有所好转(76.71%),平均比高出34%。表示4月份公寓类房屋库存也有所增加,76.71%的新挂牌公寓类房被卖掉了(3月份这个数字达到了87.81%)。
  • 第七组数据:成交占库存房源比例,依旧用水库做比喻,库存房源就是水库的容量,而成交就是水库的出水量,因此这个数据反映了目前库存的充裕程度。很多研究房地产报告把这数字倒过来解读为目前库存能够满足多少个月的销售,可以看到:
    • 独立屋4月份卖掉的房子相当于库存的92.11%,还记得3月份是创造了奇迹的125%,说明库存开始逐渐增加
    • 公寓类4月份卖掉的房子相当于库存的80.95%,还记得3月份是98.73%(接近100%)3月份公寓类房屋库存也开始增加。
  • 第八组数据:成交价格中位数,这个不用解释,就是市场价格,可以看到:
    • 独立屋环比减少了3%,同比增加了28%。今年和去年同期,独立屋房价中位数增加了28%
    • 公寓类环比也减少了3%和同比增加14%。表示2021年4月公寓价格依旧不错。
  • 第九组数据:公寓类房所占比例,这个数据表示购房者的价格层次,一般公寓类房价格相对便宜。可以看到:
    • 挂牌和成交环比、同比和平均比都没有大的变化,表示4月份购房人结构没有大的改变。但有一个苗头就是公寓类房屋比例在增加。这个趋势的另一层含义就是维多利亚的人口密度在增加!

回答一个问题:

有朋友问:未来几个月房地产的走势?

回答这个问题目前要看几个因素,但这些因素对房价的影响有正有负,因此与其说看未来房地产的走势,不如开始关注以下几个还没掉下来的靴子:

  • 6月1日银行的房贷政策,尤其是压力测试对房价的影响现在还没有体现出来(对房价有负面影响)
  • 4月以来BC省疫情开始紧张,外省、外国甚至跨区域的看房受到影响,但随着BC省目标6月底全省接种第一针的顺利实现,外来资金有多少会涌入目前还是未知数(对房价有正面影响)
  • 目前很多开放商都在等待,有些开放商不放盘,造成库存紧张,一方面是因为疫情的原因,另一方面是因为要看到市场的走向,一旦放盘,有可能冲击目前的市场(对房价有负面影响)
  • 最近加拿大移民政策开始大幅度放宽,有可能会在未来几个月出现新移民大量入市的情况(对房价有正面影响)
  • 疫情期间,投资房的市场(出租房)收到比较大的影响,随着疫情的结束,未来投资房有可能逐渐起步(对房价有正面影响)