【解读数据】维多利亚2021年5月份房地产数据

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2021年5月份维多利亚房地产数据我们依旧严密监控以下18组数据,想认真了解这18组数据的含义,请参考我的文章【解读数据】维多利亚房地产的基本数据。在这里多说一句,之所以一直选取一定区域的18组数据,就是要避免“打扮数据”,数据分析有的时候也会像小姑娘一样让人打扮,要想看到“素颜”的数据就是在很早就定下一个规矩,然后一直来审查这些数据,才可以更客观的看到数据投射出来的真实。

以下是2021年5月份的相关数据:(标红的数字是上下波动超过20%的数字,环比是和上个月相比,同比是和去年同时期相比,平均比是和10年的平均值相比

要点总结:

有很多人和我说:我感觉5月份房地产市场明显变冷了,真的吗?根据以上的数据看:

  1. 5月份市场上新拿出来卖的房子(公寓和独立屋)都有所减少。同时在售房源数量也有所减少。
  2. 但是5月份房屋成交数量却和4月份不相上下(没有明显的减少)。因此,可以看到,5月份的房价丝毫没有减少,同比去年独立屋价格中位数增长28%,公寓价格中位数增长了16%。
  3. 一个很重要的问题:房源减少了,是因为卖家捂盘还是因为想卖的都已经卖了?个人认为两种情况都有,第一波要卖房的都卖掉了,开发商或想捂盘的还没有拿出来卖,造成5月份房源有点青黄不接。
  4. 公寓成交数量比往年增加不小。
  5. 个人观点:总体看,维多利亚房产5月份价格有小幅增加,但远比年初时增长慢。但整体依旧是卖家市场,库存紧张的状况目前看至少需要很长时间才可以解决,房地产价格最近有可能还有增长的可能。

数据解读:

  • 第一组数据:新挂牌房源反映卖家意愿,可以看到,独立屋和公寓类环比都有所减少(正常):
    • 独立屋较4月份【环比】有所减少(17%),卖房的势头开始变弱
    • 公寓类较4月份【环比】减少9%,。和往年相比增加7%【平均比】,公寓卖家也没有多少货了
  • 第二组数据:在售房源数量反映市场的库存情况(供需平衡)可以看到,无论是同比还是平均比都显示库存极度短缺
    • 独立屋和4月相比减少11%【环比】,和过去10年平均相比(只有过去10年平均的43%)【平均比】
    • 公寓类库存和4月相比不变【环比】,和过去10年平均相比(只有过去10年平均的57%)【平均比】,表示4月份公寓类库存依旧紧张。
  • 第三组数据:房屋成交数量主要反映买家意愿,可以看到:
    • 独立屋比4月份不变【环比】,比过去10年平均增加19%【平均比】,表示5月份独立屋买家和4月情况差不多
    • 公寓类成交数量比4月份减少6%【环比】,比过去10年平均增加44%【平均比】表示在5月份公寓类房屋依旧紧俏
  • 第四组数据:新房数量反映建商对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比增加9%,平均比只有(32%)。表示新房(2019年后建的房子)几乎没有了
    • 公寓类环比减少8%,平均比为108%。表示开发商和投资客手里也没有太多新房,或者在捂盘。
  • 第五组数据:新房所占市场比例反映最近一段时间建商或新房投资客对于市场的反映,可以看到:
    • 独立屋环比增加(22%),平均比(69%),表示维多利亚的独立屋建商在卖屋,但数量很少
    • 公寓类环比减少(8%),平均比(108%),表示维多利亚的建商或者之前的新房投资客手里的公寓类房屋应该没货了,或者在观望
  • 第六组数据:成交占新挂牌房源比例,如果把房地产市场比喻成一个水库,新挂牌就是流入水库里的水,而成交则是流出的水。因此这个数据反映了市场库存是在增加还是减少的:可以看到:
    • 独立屋的情况比4月要紧张(82%的新挂牌房屋被抢走),大约82%的独立屋上市后很快就卖掉了(4月份为69%)。
    • 公寓类的情况和4月份大体相同。79%的新挂牌公寓类房被卖掉了(4月份这个数字达到了78%)。
  • 第七组数据:成交占库存房源比例,依旧用水库做比喻,库存房源就是水库的容量,而成交就是水库的出水量,因此这个数据反映了目前库存的充裕程度。很多研究房地产报告把这数字倒过来解读为目前库存能够满足多少个月的销售,可以看到:
    • 独立屋5月份卖掉的房子相当于库存的100%,4月份为89%,而3月份是创造了奇迹的125%,说明库存开始逐渐收紧
    • 公寓类5月份卖掉的房子相当于库存的76%,4月份为81%,而3月份是98.73%(接近100%)说明5月份公寓类房屋库存有所增加。
  • 第八组数据:成交价格中位数,这个不用解释,就是市场价格,可以看到:
    • 独立屋环比增加了3%(价格在增加,而不是在减少),同比增加了28%。今年和去年同期,独立屋房价中位数增加了28%
    • 公寓类环比不变和同比增加16%。表示2021年5月公寓价格依旧不错。
  • 第九组数据:公寓类房所占比例,这个数据表示购房者的价格层次,一般公寓类房价格相对便宜。可以看到:
    • 挂牌和成交环比、同比和平均比都没有大的变化,表示5月份购房人结构没有大的改变。但有一个苗头就是公寓类房屋比例在增加。这个趋势的另一层含义就是维多利亚的人口密度在增加!

最后总结一下: 5月份房屋没有降价,库存也没有增加,买房客依旧踊跃,独立屋和公寓的价格依旧在增加。未来6月份房价没有看到下降趋势,6月1日开始的贷款压力测试似乎没有造成很大的影响。并且,随着疫情的逐渐缓解,个人认为7,8月份应该还有一个小高潮。