【解读数据】维多利亚2021年6月份房地产数据

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2021年6月份维多利亚房地产数据我们依旧严密监控以下18组数据,想认真了解这18组数据的含义,请参考我的文章【解读数据】维多利亚房地产的基本数据。在这里多说一句,之所以一直选取一定区域的18组数据,就是要避免“打扮数据”,数据分析有的时候也会像小姑娘一样让人打扮,要想看到“素颜”的数据就是在很早就定下一个规矩,然后一直来审查这些数据,才可以更客观的看到数据投射出来的真实。

以下是2021年6月份的相关数据:(标红的数字是上下波动超过20%的数字,环比是和上个月相比,同比是和去年同时期相比,平均比是和10年的平均值相比

要点总结:

每个人都喜欢听信对自己有利的消息:有房的喜欢听:房价还在涨。在买房的人喜欢听:房子销售慢下来了。实际情况是怎么样的呢?6月份房价,独立屋房价依旧在涨,中间价从2020年12月的92.7万,2021年1月103万,2月103.6万,三月108.5万,到6月份为110万。现在问题是:是什么力量可以支撑这么高的涨幅?

第一点是库存稀缺:过去10年,6月份平均独立屋库存为850栋,2016年是维多利亚最疯狂的时候,独立屋库存为429栋,而2021年6月,市场库存独立屋仅为350栋。

第二点,新货源减少。过去10年,6月份平均新挂牌房源为441栋,2013年是维多利亚房地产最萧条的时候,当时独立屋新挂牌量为396栋,而2021年6月,新挂牌独立屋为377栋。紧跟着一个问题,新挂牌数量少,是因为卖家没有动力还是因为子弹打光了?我个人倾向于后者:因为今年的3月和4月,独立屋新挂牌数量远高于过去10年平均值(3月478栋,10年平均444栋;4月522栋,10平均为473栋)

第三点,买盘汹涌。买家非常急于成交。从2021年1月开始:

  • 1月成交187栋(过去10年平均为131栋)
  • 2月成交246栋(过去10年平均为193栋)
  • 3月成交387栋(过去10年平均为257栋)
  • 4月成交357栋(过去10年平均为279栋)
  • 5月成交356栋(过去10年平均为299栋)
  • 6月成交280栋(过去10年平均为283栋)

第四点,开发商不放盘。新房很少入市。2021年6月库存的2019年以后建筑的独立屋数量为36栋,而过去10年平均水平为115栋!

我们再说一下公寓类(公寓、Townhouse,双拼)的情况

2021年6月维多利亚公寓类房价有点松动,中间价从2020年12月的47万,2021年1月49万,2月50万,三月55.5万,五月54万,到6月份为52万。个人认为这是因为6月初提高压力测试的贷款利率造成的。个人认为,处在压力测试边缘的正是中低收入阶层,而非独立屋的购买群体。但有几个现象也值得关注

第一、公寓类库存同样不够,过去10年,6月份平均库存为943栋,2021年6月,公寓类市场库存为476栋。

第二点、公寓类卖家依旧活跃,6月份新挂牌房源为469栋,而过去10年6月份的平均新挂牌房源为426。自2021年1月开始,每个月新挂牌的房源都比对应月份过去10年的平均量高。但我说“依旧”的意思是,非常有可能未来会逐渐弹尽粮绝。为什么?因为开发商同样不放盘,新房很少入市。2021年6月库存的2019年以后建筑的公寓类房屋数量为161栋,而过去10年平均水平为249栋!

第三点、公寓类买家非常踊跃。从成交记录看,从2021年1月开始:

  • 1月成交264栋(过去10年平均为156栋)
  • 2月成交362栋(过去10年平均为210栋)
  • 3月成交467栋(过去10年平均为273栋)
  • 4月成交432栋(过去10年平均为262栋)
  • 5月成交405栋(过去10年平均为282栋)
  • 6月成交402栋(过去10年平均为286栋)

最后总结一下: 6月份维多利亚房地产市场依旧是卖家市场。个人认为,7月份独立屋和公寓类房屋价格依旧有上涨的趋势,一方面是供需条件无法平衡,另一方面,随着加拿大疫情解封,会有更多买家上岛,而卖家的库存似乎已经接近枯竭。